国家税务总局关于加强出租房屋税收征管的通知
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国家税务总局关于加强出租房屋税收征管的通知
国家税务总局
国家税务总局关于加强出租房屋税收征管的通知
国税发[2005]159号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，扬州税务进修学院：
根据现行税收法律法规，对出租房屋的行为，根据不同情况应分别征收营业税及城市维护建设税与教育费附加、房产税或城市房地产税、个人所得税或企业所得税、印花税。近年来，各级地方税务机关针对房屋租赁市场的实际情况，不断探索切实可行的税收征管方法，在强化管理、组织收入方面做了大量工作，取得了一定成效。但是，出租房屋特别是私房出租点多面广、隐蔽性强，征管难度大，税务机关又缺乏有效的信息来源渠道和控管手段，出租房屋的税收征管基础工作比较薄弱，漏征漏管情况比较普遍。针对这些问题，为进一步贯彻落实《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕82号)，切实加强出租房屋税收征收管理，现就有关工作通知如下：
一、规范出租房屋的税收征管。各地要高度重视出租房屋税收的征管工作，结合本地实际情况，找准出租房屋税收征收管理的薄弱环节，制定和完善具体征管办法，明确加强出租房屋税收管理的征管措施。对委托有关部门代征出租房屋税收的，要制定委托代征管理办法，明确代征单位和代征人员的职责及工作要求、代征税款缴库和票证管理制度等，规范管理。要针对房屋出租的形式和特点，进行科学分类，明确重点管理对象、重点管理范围和管理的责任人并落实责任制，把出租房屋税收征管工作抓深、抓细，夯实出租房屋税收的征管基础。
二、动态监控出租房屋的税源。要通过对租赁双方的典型调查、专项检查和日常动态监控等方式，加强对出租房屋的税源管理。要建立健全出租房屋税收的税源登记档案，有条件的地区要建立税源数据库，并根据变化情况及时更新。各地要按照总局关于实施房地产税收“一体化”管理的要求，建立和完善税源信息的传递机制，充分利用房地产转让及保有环节有关税种的征管信息，跟踪掌握出租房屋的税源情况，重点查找漏征漏管户并核实其出租房屋的面积和租金情况。要加强与公安、街道办事处、居（家）委会、房屋土地管理部门以及房屋中介机构和住宅小区物业管理部门的沟通，增加税源信息获取渠道，建立税源信息传递制度。特别是要通过外来人口管理部门掌握外地人员承租房屋的情况，进而掌握居民住房的出租情况；通过对写字楼、商住楼开展全面的摸底调查，掌握办公用房的出租情况；通过对企业经营场所情况进行登记，掌握工商业用房的出租情况。要将从各种渠道获得的信息与税务机关掌握的信息进行比对，分析、查找管理的薄弱环节，切实加强税源的监控。
三、构建出租房屋税收征管的部门协作机制。各级地方税务机关要积极争取当地政府的支持，加强与外来人口管理、乡镇政府、街道办事处、居(家)委会、房地产管理等部门的协作配合，充分利用这些部门熟悉情况、联系广泛的特点，通过联合办公、委托代征等形式，构建出租房屋税收征管的部门协作机制，形成各方面齐抓共管、社会综合治税的局面。对实行委托代征的，税务机关要加强对代征单位和代征人员的业务指导，确保代征人员严格执法；要定期检查了解代征情况，及时研究解决代征工作中遇到的问题，并按规定支付代征手续费。
四、进一步优化纳税服务。各级地方税务机关要采取多种方式，方便纳税人缴纳出租房屋的各项税收。利用各种渠道广泛深入地开展税法宣传，提高纳税人依法纳税的意识和主动申报纳税的自觉性；要耐心解答纳税人提出的问题，做好税收政策的解释工作；要根据本地区的实际情况，通过设立便利纳税人的缴税网点或采取上门征收等方法，为纳税人提供方便快捷的缴税方式，简化纳税人的缴税手续。
五、合理确定出租房屋的应纳税额。对纳税人不申报或者不如实申报租金收入的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定实行核定征收。为合理确定出租房屋的应纳税额，各地可采取典型调查等方式，并参考房地产管理部门的有关资料，分区域确定房屋出租的计税租金标准并适时予以调整。对房屋出租人不申报租金收入或申报的租金收入低于计税租金标准又无正当理由的，可按计税租金标准计算征税。
国家税务总局
二○○五年八月三日
结合《物权法》第二百二十六条谈以有限公司股权出质
王克
以有限公司股权出质融资目前已成为比较理想的担保融资方式，新《物权法》第二百二十六条第一款规定，以非证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立，而《担保法》第七十八条第三款规定：以有限责任公司的股份出质的，适用公司法股份转让的有关规定。质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效。对该两条款应如何衔接和理解，笔者作为经常处理公司法务的法律从业人员，提出如下见解。
综览《担保法》第四十一条（抵押合同自登记之日起生效）、第四十三条第一款（抵押合同自签订之日起生效）、第六十四条第二款（质押合同自质物移交于质权人占有时生效）、第七十八条第一款和第七十九条（质押合同自登记之日起生效）和第三款（质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效）的规定，可知《担保法》该些条款的弊端是混淆了以物为标的的担保合同自身效力与担保物权本身的设定力，造成了在经济交往实践中，债权人与担保人虽签订了担保合同，但担保人迟迟拖延、推诿、变相拒绝配合办理有关抵（质）押合同登记手续或拒绝移交质押物，继而在债务人债务到期未履行债务时以抵（质）押合同未生效拒绝承担担保责任，由此给债权人造成经济损失。担保人未配合办理有关抵（质）押合同登记手续或拒绝移交质押物，仅仅承担的是缔约过失责任，担保人仅就因债权人相信担保合同生效而最终未生效对债权人的信赖利益进行赔偿，难以切实维护债权人的利益。并且，在担保人未办理抵（质）押合同登记之前，由于担保合同未生效，尚无法产生合同约束力和敦促力，约束、敦促担保合同当事人共同配合办理有关登记或交付手续，这就成为一个虽签署担保合同但尚未获得担保物权的悖论。
而《物权法》的出台解决了上述《担保法》条款的弊端。《物权法》第六条、第九条、十四条、十五条、二十三条确立了区分担保合同的生效要件与担保物权设立要件的原则，即除非法律另有规定或当事人另由于约定，物权（担保物权）的设立，不动产以登记、动产以交付作为物权（担保物权）设立、变动的效力要件。《物权法》第十六章抵押权、第十七章质权也体现了上述原则精神。依据《物权法》担保物权的规定，当事人签订的担保合同符合合同法的生效要件的，担保合同即时生效，除非法律另有规定，办理抵（质）押登记或质物交付是担保物权的设立要件，也就是说担保人配合被担保人（债权人）办理有关登记或交付手续，是对生效担保合同的履约行为。如此，解决了《担保法》有关抵（质）押合同经登记才生效的弊病。担保合同当事人拒绝办理登记或交付手续的，应向被担保人承担违约责任，而我国《合同法》关于违约责任的规定贯彻的是“全部损失赔偿原则（填平原则）”、“实际履行原则”，即被担保人（债权人）可诉至法院要求实际履行担保合同（办理有关登记或交付手续），或者要求赔偿全部损失，而不仅是《担保法》上述分析的缔约过失责任赔偿，而是违约责任项下对全部应得履行利益的赔偿。
《物权法》第二百二十六条第一款规定，普通有限公司的股权出质自工商行政管理部门办理登记时设立，相比较《担保法》第七十八条第三款规定有限公司股权出质“质押合同自股权出质记载于股东名册之日起生效”，较好的解决了上述担保合同的生效要件与股权质权设立要件问题。另外需要说明的是，《担保法》第七十八条第三款关于有限公司股权出质记载于股东名册的规定，在《物权法》出台以前，实践中还遇到了其他弊病。笔者发现，绝大多数笔者接触到的有限公司根本就没有置备股东名册，经问询这些公司负责人，也不知道股东名册为何用，如有以有限公司股权出质事项，也一般是在临时制作的股东名册上记载股权出质事实。而该股东名册基于有限公司的封闭性和非公开性，根本无法被公司以外的第三人窥测，达不到物权的对外公示效力，更谈不上物权的公示公信效力了。更有甚者，由于有的有限公司管理混乱，该记载股权质押事实的股东名册还可能被遗失。如此，假设《物权法》出台前担保合同双方仅在公司股东名册上记载而未办理工商登记，如出质股权的潜在购买者调阅该公司工商档案，可能会获得该股权未有质押的错误信息，徒增交易成本和交易风险。
那么，《物权法》生效后，关于规定有限公司股权质押的《物权法》第二百二十六条第一款和《担保法》第七十八条第三款如何衔接适用呢。笔者认为，根据《物权法》第一百七十八条：担保法与本法的规定不一致的，适用本法的规定，可知《物权法》的生效实施，并没有对《担保法》予以废止，原《担保法》的规定继续有效，只是与《物权法》不一致的部分，适用《物权法》而已。故以有限公司股权出质，按照《担保法》第七十八条第三款规定，应该按照《公司法》七十二条股权转让的规定处理。对于有限公司股东之间质押股权的，除非公司章程另有规定，应视同股东之间股权转让，无需征求其他股东同意，直接办理股东名册记载和工商行政机关股权质押登记即可。而对于以有限公司股权出质给公司股东以外的第三人的，除非公司章程另有规定，应当经该有限公司其他股东过半数同意，具体操作应向公司其他股东发函征求意见，其他股东自接到通知之日起三十日内未答复的，视为同意质押；其他股东不同意质押的，应当收购该拟出质股权，不配合收购的，视为同意对第三人质押；其他股东同意收购的，出质人可将收到的股权转让款向中介机构或银行提存，然后由出质人和中介机构或银行向债权人出具担保函的形式进行担保（担保金额即为股权转让的变价款）。
由于《物权法》第二百二十六条第一款规定，以有限公司股权质押，在工商机关办理出质登记之日起设立质权。至于股东名册是否记载，笔者认为，出于有限公司管理方便，应该及时予以登载。但公司将股权质押事实未记载于股东名册但只要办理了工商登记，股权质押权当然设立。考虑到众多有限公司没有置备股东名册的意识，结合《物权法》规定，以有限公司股权质押，是否登记在有限公司股东名册，不在具有法律上的约束力要求，仅仅是对该公司的具有良好的管理意义而已。
作者单位：郑州宇通集团有限公司投资并购方向法律顾问
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劳动人事部关于一九八七年解决部分中年专业技术人员工资问题的通知
劳动人事部
劳动人事部关于一九八七年解决部分中年专业技术人员工资问题的通知
劳动人事部
经过一九八五年工资制度改革和一九八六年采取补充改善措施，专业技术人员的工资水平，有了一定程度的提高，工资中的突出问题也得到了初步解决。但是，由于长期积累的问题较多，加上国家财力有限，专业技术人员特别是中年专业技术人员工资偏低的状况还未完全改变，需要继
续采取措施加以逐步解决。经国务院批准，从一九八七年十月起，适当提高部分中年专业技术人员的工资，现将有关事项通知如下：
一、这次提高部分中年专业技术人员的工资，重点是担任讲师、助理研究员、主治医师、工程师以及相当中级职务的中年专业技术人员。其中能够胜任本职工作，起骨干作用，并做出一定成绩和贡献的，可以提升一级工资。现从事行政管理工作的专业技术人员，符合上述条件的，也可
以列入升级增资的范围。但是，上述人员一九八五年工资改革以来增加的工资额（不含工龄津贴）在三个级差及其以上的，这次原则上不提高工资。
企业中同类人员的工资问题如何解决，由企业自主决定。
二、提高部分中年专业技术人员的工资，由各地区、各部门在国家下达的增资指标内，按照上述重点和条件，结合实际情况具体制定实施办法。
三、为了适当解决专业技术人员工资中的其他突出问题，另按国家机关和事业单位专业技术人员总数的3％下达机动增资指标，由各地区、各部门具体掌握使用。
四、这次提高部分中年专业技术人员工资的工作，仍由省、自治区，直辖市人民政府统一领导。中央、国务院各部门（除核工业、航天、铁道等经批准的少数部门外）所属在地方的单位按各地区的具体规定执行。中央、国务院各直属机关及其在京事业单位，由国务院工资制度改革小组
办公室负责组织实施。各地区，各部门要加强领导，注意做好思想工作，把工作做好。
1988年1月14日
