城市房屋租赁管理办法
建设部
城市房屋租赁管理办法
1995年5月9日，建设部
《城市房屋租赁管理办法》已于一九九五年四月二十八日经第五次部常务会议通过，现予发布，自一九九五年六月一日起施行。
第一章 总 则
第一条 为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。
第二条 本办法适用于直辖市、市、建制镇的房屋租赁。
第三条 房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。
承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。
第四条 公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
第五条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）不符合安全标准的；
（七）已抵押，未经抵押权人同意的；
（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第七条 住宅用房的租赁，应当执行国家的房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。
租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第八条 国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作。
省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作。
市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）主管本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。
第二章 租赁合同
第九条 房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款；
（一）当事人姓名或者名称及住所；
（二）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；
（三）租赁用途；
（四）租赁期限；
（五）租金及交付方式；
（六）房屋修缮责任；
（七）转租的约定；
（八）变更和解除合同的条件；
（九）违约责任；
（十）当事人约定的其他条款。
第十条 房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新答订租赁合同。
第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
第十二条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同；
（一）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
（二）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；
（三）当事人协商一致的。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
第三章 租赁登记
第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。
答订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同答订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
第十五条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
（一）书面租赁合同；
（二）房屋所有权证书；
（三）当事人的合法证件；
（四）城市人民政府规定的其他文件。
出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。
出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。
第十六条 房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。
县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》。
第十七条 《房屋租赁证》由租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于于居住的，房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
第十八条 严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁证。遗失房屋租赁证应当向原发证机关申请补发。
第四章 当事人的权利和义务
第十九条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。
出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
第二十条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第二十一条 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。
租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
第二十二条 承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。
第二十三条 承租人应当爱护并合理便用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改。护建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并答订书面合同。
因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；
（一）将承租的房屋擅自转租的；
（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（四）拖欠租金累计六个月以上的；
（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
（六）租用承租房屋进行违法活动的；
（七）故意损坏承租房屋的；
（八）法律、法规规定其他可以收回的。
第二十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有士地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布有新的规定时，从其规定。
第五章 转租
第二十六条 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
第二十七条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
出租人可以从转租中获得收益。
第二十八条 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。
第二十九条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。
第三十条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
第三十一条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
第六章 法律责任
第三十二条 违反本办法有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚；
（一）伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款；
（二）不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款；
（三）未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。
第三十三条 违反本办法，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十四条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分，情节严重、构成犯罪的，由司机机关依法追究刑事责任。
第七章 附则
第三十五条 未设镇建制的工矿区、国有农场。林场等房屋租赁，参照本办法执行。
第三十六条 省、自治区建设行政主管部门，直辖市人民政府房地产管理部门可以根据本办法制定实施细则。
第三十七条 本办法由建设部负责解释。
第三十八条 本办法自1995年6月1日起施行。
作为一名律师，根据多年的办案实践，笔者以为绝大部分拆迁纠纷是由于补偿安置不能达成一致引发的，很多当事人来电咨询说遇到拆迁，不知道拆迁应该怎么补偿，很多当事人来电咨询说遇到拆迁，不知道拆迁应该怎么补偿，当事人最关心的问题仅是如何补偿、如何安置，补偿安置问题实际上是拆迁的核心问题。
笔者为避免当事人权益受到侵犯，特对拆迁补偿安置从法律角度进行探讨和分析，希望能够对遇到拆迁的朋友有所帮助。
一、拆迁的概念
“拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除； “迁”，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。房屋拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为（这其实是指城市房屋拆迁）。
由于我国立法以及社会环境等各方面条件的限制，农村房屋拆迁立法还不完善，至少不存在一部统一的集体土地拆迁法规，大部分地区对农村房屋拆迁走的是地上附着物的形式，这对农民来讲其实是很不公平的，这个问题我将在谈土地征收的时候予以解析。
二、拆迁需要什么样的程序和条件。
拆迁应当在符合法定条件的前提下并按照法律规定的程序进行。
城市房屋进行拆迁的应当依据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁裁决工作规程》等相关法律规定进行，在取得《拆迁许可证》后拆迁工作方可实施。
简单的说拆迁的基本条件即是否具备拆迁人资格就是项目单位是否有拆迁许可证。需要作出说明的是颁发拆迁许可证应当具备（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。也就是我们平常所说的五大要件。
关于拆迁应当具备的基本条件在法律上规定的很明确的，应该是比较容易看懂的，在具备以上基本条件下还应该按照法定的程序来进行。笔者认我国城市房屋合法的拆迁形式应当归为两类，一是协商拆迁，即拆迁人与被拆迁人对于拆迁有关的事项能够达成一致，双方签订拆迁拆迁协议，按照协议的约定进行拆迁和补偿安置；二为强制拆迁，在符合法定条件的前提下，按照法定的程序进行拆迁工作，但被拆迁人没有正当理由拒绝拆迁的，可以由有关部门强行进行拆迁。强制拆迁又会分为行政强制拆迁和司法强制拆迁笔者将在其他章节中解析，本文不再详细的进行阐述。
协商拆迁即具备拆迁五大要件的前提下，应当按照如下程序进行，1、房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。2、拆迁人与被拆迁人应当依照城市房屋拆迁管理条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。3、被拆迁人搬出被拆迁的房屋，拆迁人实施拆迁。
如果双方难以达成拆迁协议的可以申请由房屋拆迁管理部门裁决。双方达成拆迁协议后被拆迁人反悔的，拆迁人可以直接向人民法院起诉或者申请民商事仲裁。对于强制拆迁的法定程序将在其他章节中详细解释，本章不在阐述。
三、拆迁房屋应当如何进行补偿。
1、拆迁补偿安置中存在的问题。
在拆迁过程中当事人争议最大、最容易引发矛盾的环节，一方面导致被拆迁户的权益受到了侵犯、一方面导致建设项目工程工期拖延笔者认为在我国城市房屋拆迁安置国中存在以下严重的问题。
（1）拆迁补偿安置不全面。按照现行法律的规定，拆迁补偿的范围为被拆除的房屋及其附属物、被拆除的未超过批准期限的临时建筑物。但是事实上，被拆迁人在拆迁过程中的损失除建筑物的价值以外还有更重要的部分——国有土地使用权，拆迁的真正目的就是要取得房屋及其附属物的土地使用权，而且，“合法取得的土地使用权应当属于公民的财产权并受到相应的保护。”基于这些法律规定，笔者认为拆迁补偿安置国中对被拆迁户的国有土地使用权予以忽略，而且我国法律规定提前收回国有土地使用权的应当予以补偿，房屋所有权与土地使用权是不能分离的，拆迁房屋自然构成土地使用权的灭失，故在拆迁过程中仅对被拆房屋及其附着物进行补偿是明显的不合理的。
（2）拆迁补偿标准偏低。按照《条例》的规定， 第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。但在实践操作中往往补偿标准会低于市场标准，特别是对于被拆迁房屋区位价值、用途价值拆迁人一般会采取的避免的方式回避。特别是拆迁评估往往不会正确的评估被拆迁房屋的价值，很多时候拆迁人指定的补偿标准就是评估单位作出评估结果的唯一依据。
（3）拆迁补偿不及时。“房屋拆迁补偿不及时的情况在我国非常严重。拆迁人往往在还不具有对被拆迁人进行补偿的资力时，就开始拆迁行为，导致被拆迁人长期得不到相应的补偿，对被拆迁人的正常生活造成了巨大的影响，严重侵害了被拆迁人的财产权利。”
这些如何问题得到解决呢，笔者以为拆迁过程被拆迁户的权益受到侵犯的根本原因就是双方的地位实力不平等的原因，作为拆迁人器进行的工程项目往往是政府希望早日完成的工程，所以在实施拆迁过程中拆迁人才去的措施在形式一般都是合法的，如被拆迁人长期的不配合拆迁，将会面临着行政裁决和强制执行，有时候条件符合还会先予执行，所以拆迁人往往不会答应被拆迁人的要求而是走强制执行的司法或行政程序。笔者以为这类问题若想得到解决，应当对症下药从根本上治疗。
四、解决补偿安置问题的对策。
1、加强立法，限制强制执行，提高强制执行的门槛。如果强制执行的条件定的太低，开发商往往不会与被拆迁人真诚的去谈判，平等的去协商，再者拆迁本来应当属于民事行为，政府干涉太多总不利于事态的正常合理发展，国家目前正在制定新的拆迁法规，对于被拆迁人的合法权益将加大保护力度。
2、对于被拆迁的房屋应当如何补偿安置，笔者根据多年承办拆迁案件的实践经验认为，拆迁实际上属于一个民事行为，关于其如何让补偿应当由当事人自行的协商，可以由货币补偿、房屋产权产权调换、货币补偿加产权调换。
货币补偿即将被拆迁的房屋及其附属物和因拆迁给被拆迁人带来的直接损失等折合成货币的形式，以金钱来进行补偿的补偿方式。
产权调换即不以货币进行补偿，而是拆房补房，以房屋产权来进行补偿安置。
货币补偿加产权调换即对于拆迁的房屋按照一定的标准进行估价并以货币的形式补偿，同时为被拆迁人解决住房问题，发给安置房屋或廉价出售给安置房的补偿安置方式。
第一种和第二种是拆迁条例中规定的方式，笔者以为在实践中单纯的货币安置或者产权调换基本上是不可行的，拆迁人与被拆迁人应当以第三种方式进行补偿，即对于被拆迁户的房屋和附属物以货币形式进行补偿，并对其进行房屋安置。
3、健全拆迁过程的听证、评估等事项的实施机制和监督机制，使这些程序能够真正的实现其价值，加强被拆迁人在拆迁过程中的参与权和监督权。
笔者作为一名拆迁律师，对于目前我国城市房屋拆迁补偿安置存在的问题提出一点见解，希望对当事人维护自己合法的权益有所帮助。
