业主委员会的法律困境与解决思路
浙江民禾律师事务所 胡杰丰
一直以来，我国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势地位，在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的的重要因素。因此，如何使业主委员会走出这种法律困境，更好的发挥其在业主自治中的应有作用，成为我们必须共同面对并加以解决的一个课题。
困境一：业主委员会的法律地位不明确
我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织、国家，社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。所谓法人是指具有权利能力和行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人必须符合下列四个条件：（1）依法成立；（2）有必要的财产或者经费；（3）有自己的名称、组织机构和场所；（4）能够独立承担民事责任。其他组织又成为非法人组织，是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。我国《民法通则》没有关于其他组织的规定，但是《民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”最高人民法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见对其他组织作了进一步的明确，其中第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”由此可见，其他组织是受我国法律认可和保护的民事主体之一，主要包括合伙企业、个体工商户、农村承包经营户、个人独资企业、企业法人的分支机构和其他不具备法人资格的经营实体和公益团体等。
法人和其他组织的差别主要表现为能否独立承担民事责任，法人能够自己独立承担民事责任，与其成员的责任是严格分离的，如公司的责任与股东的责任相互独立；其他组织则不能独立承担民事责任，其责任与成员的责任虽然在一定限度范围内分离，但是成员必须承担最终责任，如合伙企业超出合伙财产范围的责任由合伙人承担无限连带责任。
根据我国《物业管理条例》（以下简称为条例）关于业主大会和业主委员会的规定，业主大会是由全体业主组成并代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织，履行下列六大职责：
（1）制订、修改业主公约和业主大会议事规则；
（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（3）选聘、解聘物业管理企业；
（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（5）制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
《条例》第十五条规定业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下五项职责：
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（4）监督业主公约的实施；
（5）业主大会赋予的其他职责。
经过对比后我们可以得出以下结论：第一，业主大会既有制定业主公约等内部规章制订权，又拥有进行“选聘、解聘物业管理企业”、 “决定专项维修基金的使用、续筹”等民事活动的资格，还能够代表全体业主对公共场地、设施设备行使财产权；第二，业主委员会只是业主大会的一个常设执行机构，根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务，对外可以根据业主大会的决定与物业管理公司签订合同，本身没有独立的意思能力；第三，业主委员会虽然是依法成立的，但是没有法律法规规定业主委员会可以经过登记后取得法人资格，所以业主委员会不是法人。第四，虽然目前在物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待，但是从法律责任上分析，业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任，因此，业主委员会也不属于其它组织。笔者认为业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系相当，业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织。也就是说，按照法律规定业主委员会目前并不具备任何法律主体资格！
困境二：业主委员会的运作程序亟待规范
《条例》和《业主大会规程》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是对召开业主大会的条件、业主委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等都没有具体规定。
《条例》规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举行产生业主委员会”，没有具体规定业主大会召开的条件（物业交付时间、入住比例等）。建设部《业主大会规程》规定“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。”“筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。”这就是说，如果建设单位不参加业主大会筹备组，业主大会就不可能成立，也就不可能产生业主委员会。而现实生活中建设单位及前期物业管理公司出于利益考量（如存在建设质量问题、害怕失去物业管理地位等）而不愿意成立业主大会的大有人在，这样业主委员会的组建也就不可能顺利进行。
业主委员会作为作为业主大会的执行机构，要具体负责实施业主大会的各项决议和规定，处理本区域内与物业管理相关的事项。但是由于业主委员会的委员都是兼职，在完成各自的本职工作之余，不可能有很多的时间和精力来处理业主委员会的事务。虽然一些地方性法规如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》规定了业主委员会可以设置专职主任、副主任或者聘请专职执行秘书，但是从全国范围看，如何保证业主委员会的工作效果是一个普遍性的难题。目前业主碰到什么问题，往往不是想到找业主委员会，而是通过物业管理公司来解决。但如果业主需要解决的问题就是出自物业管理公司呢？业主又该找谁呢？
《条例》也规定业主和业主大会都有权监督业主委员会的工作，但是对监督权的行使、监督机构、监督方式等都没有明确规定，这就很容易造成“人人监督、人人都没法监督”的局面。另一方面，《条例》规定“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强……的业主担任。”在市场经济条件下，业主委员会委员要花费大量的时间和精力做好自己的工作，又不能取得合理报酬，完全凭着公益心为全体业主服务，可能在短时间内可以做到，但是要坚持二、三年甚至更长的任期则并不可行。并且在没有监督机制的情况下，业主委员会委员极有可能利用自己手中的职权为自己谋求私利而不惜损害其他业主的利益！
业主委员会法律困境的解决思路
发达国家和地区为了规范各物业管理法律主体的行为，维护广大业主和租户的合法权利，一般都设有业主自治组织（业主代表大会和业主管理委员会）或者住户自治组织（房客联合会或者住户自助小组）。这些组织的存在，对于贯彻政府的物业管理政策、有效的实施物业委托管理、保证业主和住户的自律和相互监督，都具有积极作用。因此很多国家和地区用法律的形式对业主（或住户）自治组织加以规范、扶持和制约。其中有些国家和地区强制性的要求建立业主自治组织，如我国台湾地区《公寓大厦管理条例》就规定：凡同一建筑物有三户和三户以上业主，就必须建立具有法人资格的“管理委员会”。也有一些国家和地区授权业主选择是否成立具有法人资格的自治组织，如我国香港特别行政区的《建筑物管理条例》规定：业主有权组织具有法人资格的业主立案法团，代表所有业主行使权利，实现利益并承担责任。
发达国和地区的法律一般也要求业主大会成立后要依法到政府部门登记注册并取得法人资格，组成独立的法人团体。业主大会选举产生的管委会具体负责执行业主大会的有关决议，对建筑物进行管理。管委会要接受业主的监督、检查，并定期向业主大会报告工作情况，以保证管委会妥当、善意的行使自己的职责。但也有些国家和地区作出了不尽一致的规定，如我国台湾的《公寓大厦管理条例》也要求全体业主组成“区分所有权人会议”并选举产生执行机关——管理委员会，但是没有授予“区分所有权人会议”以法人地位，而是规定“管理委员会有当事人能力”。
发达国家和地区一般对业主或住户自治组织的建立方式和条件也做出具体规定，如我国香港《建筑物管理条例》就规定管理委员会可以通过三种方式建立：1）业主自主组建（需征集到20%的业主签名同意并且出席大会的业主超过全体业主的50%）；2）主管当局委任（需有拥有份数不少于20%的业主提出申请）；3）审裁处委任（需有拥有份数不少于10%的业主或主管当局或获授权人员的申请）。业主委员会一经成立就要接受业主大会和政府专管当局的监督，如果业主委员会委员有违反法律法规规定职责的情况就必须承担罚款、训戒等法律责任。为了保证业主委员会委员的利益，各国和各地区一般也规定委员可以按照标准领取一定的津贴，作为其时间、精力付出的回报，。
根据发达国家和我国港、澳、台地区物业管理发展的经验，加强业主组织的地位、实现业主自治是解决业主内部纠纷、业主与物业管理公司纠纷和维护业主权益的有效途径。从我国《物业管理条例》有关业主大会的规定分析，业主大会作为一个代表和维护全体业主利益的自治组织，已经具备了取得法人资格的形式条件：1）依法成立；2）有自己的名称（×××业主大会）、组织机构（业主委员会为执行机构）和场所；3）有自己管理的财产和经费，现在唯一欠缺的条件是没有法律明确规定业主大会可以取得法人资格。因此，笔者认为，为了加强业主组织在物业管理中的地位和作用，应该由法律明确规定业主大会可以在依法成立并登记后取得法人资格，而业主委员会作为业主大会的执行机构具体负责实施业主大会的决议，代表业主大会对物业进行有效管理。
同时，物业管理法律法规也应对业主大会组建的条件、程序，对业主委员会的监督措施、物质津贴、法律责任进一步明确化和具体化。如规定入住率达到一定的比例或交付时间超过一定期限业主就可以筹备成立业主大会，当建设单位或者前期物业管理公司阻挠业主大会的成立时，一定比例的业主可以向有关行政主管部门申请强制成立业主大会；规定业主大会和物业管理主管部门对业主委员会的进行监督的方式与措施，业主委员会委员违反职责应当承担的法律责任等。这样既符合业主自治这一原则，也有利于保护业主的合法权益，促进我国物业管理行业的有序、健康发展。
韶关市扶助残疾人优惠办法
广东省韶关市人民政府
韶关市扶助残疾人优惠办法
(韶府令第93号)
《韶关市扶助残疾人优惠办法》（法制审核号：韶府规审[2012]3号），已经2012年4月6日韶关市人民政府第十三届3次常务会议通过，现予以发布，自发布之日起执行，有效期5年。
市长 艾学峰
二○一二年四月十六日
韶关市扶助残疾人优惠办法
第一条 根据《中华人民共和国残疾人保障法》、《广东省实施〈中华人民共和国残疾人保障法〉办法》和《广东省扶助残疾人办法》等法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条 持有《中华人民共和国残疾人证》（以下简称《残疾人证》）并且户籍在本市行政区域内的残疾人，按照本办法获得扶助。
户籍不在本市行政区域内的残疾人，应当按照本办法第二十七条的规定享受乘坐本市公共交通工具的优惠。
第三条 市残疾人联合会和市卫生部门共同确定残疾评定定点医院，根据国务院规定的残疾标准，做好残疾评定工作。
《残疾人证》根据当事人的申请办理，经市残疾人联合会依法审定，由县级残疾人联合会颁发。
第四条 各级社会福利彩票公益金应按照当年本级福利彩票收入不低于20%的比例划转用于发展残疾人事业，并按照省的有关规定执行。
第五条 对低收入家庭中无任何收入、丧失劳动能力的重度残疾人、一户多残家庭的残疾人和依老养残家庭的残疾人本人应按当地低保标准全额给予补助，所需资金由县级财政解决。
第六条 贫困残疾人应优先列为扶贫对象，有关部门和组织给予重点扶持。
对遭受重大意外事故或因患重大疾病造成生活困难的残疾人应给予临时的生活救助，保障其基本生活。
第七条 对无劳动能力、无法定抚养人、无生活来源的残疾人，有关部门和组织优先安置其进福利院、敬老院等公益性托养机构供养。
第八条 各级政府将农村低收入残疾人家庭的危房改造纳入扶贫规划，优先解决贫困残疾人住房困难。对农村住房困难的残疾人，每户一次性给予3000元的危房改造补贴，其经费由当地县级政府统筹解决。
第九条 农村重度残疾人、农村一户多残家庭的残疾人参加新型农村社会养老保险的，按属地管理原则由同级政府以最低缴费档次给予缴费，个人不缴费。
第十条 县级以上政府应建立和完善贫困残疾人医疗康复保障制度，将残疾人康复纳入城乡医疗和社会保障范围。
第十一条 本市将享受最低生活保障的城镇残疾人、城镇重度残疾人、城镇精神残疾人及上述残疾人所生的新生儿、普通市民所生残疾新生儿纳入城镇居民基本医疗保险范围。需缴费用按照上级规定由省及地方政府财政补助。
逐步帮助全市农村残疾人免费参加新型农村合作医疗，其个人缴纳费用由当地财政解决。
第十二条 本市对零至六周岁残疾儿童免费提供包括早期筛查、康复指导、医疗康复、辅助器具适配和康复训练等内容的抢救性康复服务。
第十三条 残疾人凭《残疾人证》就医，县级以上公立医疗单位免收普通门诊费、急诊挂号费，基层医疗卫生机构（乡镇卫生院、城市社区卫生服务中心）一般诊疗费减免50%。各级公立医疗单位住院床位费减免50%，大型设备（DR、CR、DSA、CT、MR、LA、MRI、SPECT、B超）检查费减免20%，并实行挂号、交费、化验和取药四优先。对符合计划生育政策怀头胎的残疾孕妇，凭《残疾人证》给予3次免费孕检。具体办法由卫生部门制订。
第十四条 对因企业转制、破产而失业的残疾职工，符合省有关文件关于因工致残级别和安置标准规定的，在职工安置时给予发放一次性医疗补助费。
第十五条 小腿、大腿（非关节部位）截肢者到市残疾人联合会安装现代普及型假肢，首次给予免费。
第十六条 各级教育部门保障符合条件的残疾少年儿童受教育权利。对轻度弱智儿童要求进入普通学校随班就读的，学校不得拒收。
各级政府对接受义务教育的残疾人提供优惠和帮助；对接受义务教育的残疾人学生和残疾人子女免收书杂费；对在特殊教育学校和普通学校特殊教育班就读的残疾学生免除学杂费，并对其中寄宿学生给予每人每月100元的伙食补贴。具体办法由市教育、财政部门共同制定。
第十七条 对接受非义务教育的贫困残疾人，其所在学校应适当减收学杂费，逐步推行适龄残疾学生免费接受高中阶段教育。
对考入大、中专院校、高中的贫困残疾学生，由市残疾人联合会在专项经费中予以补助。补助标准为大专以上每人每年800元；中专（含高中、中技、职高）每人每年600元。
第十八条 各类公办职业技能培训机构应当接受符合相应条件的残疾人参加职业技术培训，培训费用减收50%。
残疾人参加本市各级残疾人联合会举办的各类残疾人职业技能培训班，3次以内免收培训费。
第十九条 本市行政区域内的国家机关、社会团体、企业事业单位、民办非企业单位等各类用人单位应依法履行扶持和促进残疾人就业的义务，按照《广东省实施〈中华人民共和国残疾人保障法〉办法》规定安排残疾人就业或缴纳残疾人就业保障金。
第二十条 鼓励和帮助残疾人自谋职业。对从事个体经营的残疾人，减免下列费用：
（一）卫生部门收取的工作场所卫生监测费和产品抽检的卫生质量检验费减免30%。
（二）民政部门免收民办非企业单位登记费（含证书费）。
（三）人力资源和社会保障部门收取的有关费用，国家有规定的，按规定免收；尚无规定的，给予减收50%的优惠。
（四）公安部门免收特种行业许可证工本费。
（五）环卫部门免收公共卫生有偿服务费。
（六）对申请个体行医的残疾人，符合办医条件的，有关部门应当优先核发证照。
（七）对个体开业的盲人按摩所，有关部门应当按照规定免收管理类、登记类和证照类的行政事业性收费。
第二十一条 经税务机关审核批准，残疾人个人取得下列收入，减征或免征有关税收：
（一）加工、修理、修配劳务收入，免征增值税；其他劳务收入，免征营业税。
（二）工资、薪金收入，减征50%的个人所得税。
（三）个体经营所得，承包、承租经营所得，举办独资企业、合伙企业所得，年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下的，减征100%的个人所得税；年应纳税所得额在3至5万元（含5万元）的，减征50%的个人所得税。
第二十二条 对从事辅助性就业、庇护性就业的残疾人，未达到当地最低工资水平的，给予每人每天5元的补贴。具体办法由市财政部门会同市残疾人联合会制定。
第二十三条 残疾人经批准修建改建住宅，根据具体情况减收城市建设配套费。拆迁残疾人房屋时，在安置地段、楼层上适当照顾。残疾人家庭办理住房产权登记时，各种费用减免50%。
对有需求的贫困残疾人家庭住宅无障碍改造给予适当补贴。
第二十四条 对居住在城镇的残疾人家庭，免收优待统筹费；对同一户口簿中有残疾人成员的家庭，公安机关免收治安联防费。
残疾人在首次办理居民身份证或到期换证时，公安机关免收有关费用。
第二十五条 残疾人家庭安装电话、煤气管道和水表等，申请安装地点与户口所在地一致的，减收50％的安装电话工料费、煤气管道初装费和自来水安装费。残疾人家庭有线电视初装费、基本收视维护费、电脑宽带网费按50%收费。
第二十六条 残疾人凭《残疾人证》免费进入本市行政区内的旅游风景区、博物馆、纪念馆、科技馆、美术馆、展览馆、体育场（馆）、文化馆（中心）、科技活动中心、公园、动物园等公共场所；免费进入本市对外开放的宗教活动场所。对盲人、智力残疾人、双下肢残疾人和其他重度残疾人，可以允许一名陪护人员免费或减半缴费进入上述场所。
残疾人经批准使用公共场所开展节日活动的，免收有关费用。
残疾人凭《残疾人证》免费办理图书馆借书（阅览）证。
第二十七条 盲人、一级肢残的残疾人和持有本市《残疾人士专用乘车证》的残疾人免费乘坐城市市内公共交通工具，其他残疾人凭《残疾人证》享受半价乘坐城市市内公共交通工具优惠。
市交通局、市残疾人联合会应加强对《残疾人士专用乘车证》的管理。
本市对实施第一款优惠的公共交通运输企业给予适当财政补贴，具体办法由市交通运输、财政部门共同拟订，报市政府同意后实施。
第二十八条 各级政府应为残疾人获取政务信息提供方便。市内公立传媒机构、大型公共场所、面向公众的重点服务行业应按照法律、法规规定逐步完善方便残疾人的各项服务。
铁路、公路、邮电、医院、公安、旅游区和社会公共文化娱乐场所等对外服务单位应当设立方便残疾人办事的窗口，并挂有明确的标识；火车站、汽车站应当设立方便残疾人优先上车的候车室与通道。
第二十九条 本办法中下列用语的含义是：
（一）重度残疾人，是指依法被评定为一、二级残疾且户籍在本市的各类残疾人。
（二）一户多残家庭，是指家庭成员中有两名或两名以上持有《残疾人证》且户籍在本市的残疾人的家庭。
（三）贫困残疾人，根据《广东省扶助残疾人办法》第二十二条确定。
（四）依老养残家庭，是指依靠退休老人扶养的有《残疾人证》且户籍在本市的残疾人家庭。
第三十条 本办法自发布之日起施行，有效期5年。韶关市人民政府2005年2月3日颁布的《韶关市扶助残疾人优惠办法》（韶关市人民政府令第1号）、2001年2月27日颁布的《韶关市执行<广东省分散按比例安排残疾人就业办法>实施细则》（韶府[2001]127号）有效期满，予以废止。
