内蒙古自治区已售公有住房清理规范办法
内蒙古自治区人民政府办公厅
内蒙古自治区已售公有住房清理规范办法
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第一条 为了深化城镇住房制度改革，搞好房改售房政策的衔接，规范公有住房的出售行为，促进房改工作的健康发展，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号，以下简称《决定》），特制定本办法。
第二条 本办法适用于《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》（国发〔1988〕11号）下达以来，全区各地贯彻《决定》的实施方案出台以前，各级党政机关、群众团体、企事业单位和房地产管理部门按标准价或按标准价折扣出售的公有住房（
公民、集体、单位自管公房和直管公房）的清理规范工作。
第三条 1988年2月25日至1993年12月31日，各地按标准价或按标准价折扣出售的各类公有住房均须按照售房当年的标准价占成本价的比重明确购房人拥有的产权比例；购房人按成本价补足房价款后，原购住房产权归个人所有。
第四条 购房人所拥有的部分比例按下列计算式计算：
购 房 人 购房当年同类结构住房的标准价
＝－－－－－－－－－－－－－－×100％
产权比例 购房当年同类结构住房的成本价
第五条 购房当年各类结构住房的标准价是指各地原房改方案及售房办法中规定的由住房本身建筑造价和征地拆迁补偿费构成的价格。
第六条 购房当年各类结构住房的成本价统一按国务院《决定》规定的成本价构成因素测定，一般依下列原则取值：
（一）征地拆迁补偿费以当年二处以上有代表性的新征用地平均发生数取值。
（二）勘察设计费依照当地政府规定的取费定额取值；前期工程费按当年二处以上有代表性的住宅小区实际发生的临时水、电、路、平整费取值。
（三）建安工程费按当地统计部门和工程造价管理部门公布的上年房屋建筑平方米造价取值。
（四）住宅小区基础设施建设费，按当年二处以上有代表性的住宅小区实际发生额取值。
（五）管理费按上述1－4项之和为基数的1％－3％取值。
（六）贷款利息按当地建设银行提供的当年本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率，结合当地单位自建房的情况确定。
（七）税金按以上1－6项之和为基数，按国家和当地政府规定的营业税、城市建设维护税、教育费附加计征办法确定。
第七条 自治区各设市城市（含阿盟所在地巴彦浩特镇）各类已售公有住房分年度的标准价和成本价，由当地房改办核定，经盟（市）房改办审核，由盟（市）房改办报自治区房改办审批后执行。旗县各类已售公有住房分年度的标准价和成本价报盟（市）房改办审批后执行。
第八条 已按标准价或标准价折扣购买公有住房并享有部分产权的个人，若愿意购买属于单位的那部分产权，可按现时的成本价及售房折扣政策补足房价款，原购住房产权归个人所有。补交价款的计算公式为：
应补房价款
＝｛〔现时的成本价×（1－购房人产权比例）－年工
龄折扣额×购房人工龄×2〕×（1－年成新折扣率×
已竣工使用年限）－现住房折扣额｝×（1＋调节系数
之和）×（1－一次付款折扣率）×户建筑面积
公式中购房人工龄计算以人事部门确认的工龄初始时间，到当地建立住房公积金制度前为准；年成新折扣率砖混结构楼房按2％计算，平房可适当提高；竣工使用年限计算到补交价款当年；现住房折扣额按现时成本价与抵交价的差额乘以现住房折扣率计算。
第九条 按本办法以标准价（部分产权）或补足成本价（完全产权）购买公有住房的住户，应由产权单位统一组织，到当地人民政府房改领导小组办公室办理产权比例界定书。产权单位持产权比例界定书到当地政府房地产行政管理部门办理住房过户、立契手续和产权转移登记及土地使
用权变更登记手续，并领取产权证书。发证部门应依据房改部门签发的产权比例界定书，在产权证书上注明产权属性及产权比例，以保护房屋买卖双方的合法利益。
第十条 所有售房地区、售房单位，不论是否办理产权证书或经公证部门公证，均须按本办法的规定对已售公房进行清理规范，并重新核发产权证书。
已售公房改建、扩建、翻新、拆迁安置的，按售房有关资料进行清理规范。
未按有关规定上市，进行私下交易的住房，亦须按本办法进行清理规范。当地房地产交易管理部门应追回属于国家和单位的那部分产权收益。追回的资金，应按有关规定存入同级住房资金管理中心，归产权单位所有，专项用于房改和住房建设，严禁挪作它用。
第十一条 售房单位未按售房批复文件执行，发给职工买房补贴折减房价，或扩大优惠变相降价出售公有住房的，应按当时的售房政策予以纠正。拒不纠正的，在核定购房人产权比例时，不得以购房当年的标准价为基数，而以购房人的实际购房价格为计算依据。
第十二条 1994年1月1日至当地贯彻国务院《决定》实施方案出台之前出售的公有住房，一律按《决定》规定的售房政策进行清理规范。
第十三条 1994年1月1日以前购买的公有住房，职工个人尚未付清全部房款的，可按地方房改方案规定的付款办法继续分期付款，待付清全部购房款后，按本办法进行规范。
第十四条 本办法由内蒙古自治区住房制度改革领导小组办公室负责解释。
第十五条 本办法自发布之日起施行。
1998年6月1日
诉讼调解是我国重要的诉讼制度，是人民法院行使审判权的重要方式。调解作为重要的诉讼机制，具有解决纠纷的高效、经济、公正、彻底和稳定等独特的优势。诉讼调解制度根植于中国的司法实践，并因为它有上述诸多的优势，被国际司法界称为“东方经验”。近年来，许多国家的审判制度正在不断增强法院调解的作用，法官失去当事人自主解决纠纷尤为诉讼制度改革的新目标。
一、提高诉讼调解能力的有效方法
作为一名民（商）事法官，首先应该提高自己的调解意识，重视日常的调解工作，同时，也要在实践中，不断地提高自己做思想工作的能力，也就是在实践中不断地提高自己的诉讼调解疏导能力。具体可采取：心理缓和法、矛盾疏导法、批评教育法、因案制宜法、直觉观察法、合力调解法。
1、所谓“心理缓和法”，是指法官在案件接手后，以平易近人的方法取得当事人的信任，努力创造一种融洽和谐的气氛，消除当事人的对立情绪。
2、所谓“矛盾疏导法”，是指法官在审理案件的过程中，当明确当事人之间的争执焦点后，就设法寻找双方当事人的弥合点，用真情换取双方的良知和理智，有针对性地做矛盾疏导工作促使他们摒弃前嫌，化干戈为玉帛。
3、所谓“批评教育法”，是指法官在审理案件的过程中，注意运用好首先评价的武器，扬善挞恶，对过错方当事人该批评的坚决批评，该教育的及时教育，使其认识到错误，转变态度，配合审判工作。同时也使无过错的一方感到法官是非分明、公正可信，增加对法官的信任感，最终促使双方在法官的主持下达成一致意见。
4、所谓“因案制宜法”，是指法官在审判过程中能巧妙抓住不同当事人的心理特征，研究其种种行为规律，用心去聆听他们的心声，像医生给病人治病一样，对症下药，区别对待，分而治之，有针对性地做矛盾的调处和疏导工作。
5、所谓“直觉观察法”，是指法官在庭审中善于观察案件异常情况，对当事人在庭审中有异常情绪激动的、曾发生过激行为和矛盾冲突的、对法院判决有抵触情绪的、由家属陪同来开庭的、一方起诉是出于报复心理等情况积极做好相关预防和疏导工作，从而及时阻止和避免矛盾激化发生。
6、所谓“合力调解法”，是指法官在审理案件的过程中，要善于寻求法院之外各方力量，形成合力，协同调处矛盾。在审判工作中，要妥善地解决问题，真正化解纠纷，光靠法官一个人的力量是不够的。
上述诉讼调解方法有一个明显的共性，那就是它们大都贯穿着一种心理学上的方法。从某种意义上说，法官如果能够尤为一名自如把握当事人诉讼心理的专家，那么他对案件的调解工作也就游刃有余了。
二、提高对几类典型案件的诉讼调解能力
民（商）事案件的类型很多，所遇到的当事人也各不相同，因此，所适用的调解手段和方法也不应是相同的。调解是一项观察的艺术，应当建立在对当事人的充分观察上。首先要善于“听其言，观其行，而知其人”，在实践中，我们针对一些典型的案件可采取一定的调解方法。
（一）针对群体性纠纷的榜样示范法
社会学家和心理学家一直把模仿看做为一种先天倾向，很多人都有一种天然的冲动去照样做其他人的行为。这种心理在审理群体纠纷案件中尤为突出，很多的当事人对法律知识一知半解，于是他们常常带着从众心理参加诉讼。在这种情况下，榜样的力量不可忽视。于是，法院先从法律角度向其中一位被告解释了诉讼时效问题，在该被告愿意协商让步的前提下，通知所有的当事人前来开庭，这不仅省去了诉讼时间、诉讼成本，而且无形中给予当事人旁听他人庭审的机会。
（二）针对婚姻家庭和相邻纠纷的舆论导向法
社会舆论在案件审理中有利有弊，群众的激烈情绪是无法压抑的，他们一旦接受了舆论，就会很快把它加以扩散，以致使舆论的形式与传播带有浓厚的感情色彩。当一个在生活受到挫折与困难不能解决的时候，其实也是她最容易接受某种舆论的时候，当舆论和个人的需要愿望相吻合，舆论的渗透力量就产生了微妙的转折作用。
（三）针对医疗纠纷的换位思考法
医患纠纷，历来是社会关注的焦点，而且近几年来，类似的纠纷越来越多。患者都是怀着对大医院的信任来就诊治疗的，但由于治疗过程很大程度上依赖于医务人员的技术水平和当时当地的诊疗水准，医疗行为本身又具有很大的风险性不确定性，一旦出现了病人或者病人家属无法预料的医疗事件，患者第一个想到的是医院的过错，而不是医学上不可避免的医疗意外。很多当事人甚至还出现幻觉、妄想，变得疑心重重，尤其医疗服务合同纠纷案件中，还牵涉到医疗事故鉴定等问题，病患者对鉴定专家的公正性常常产生怀疑，从而与法院的委托鉴定也对立起来。而医院在医患纠纷发生后，为了维护医院的名誉，针对病人的起诉，也往往立场坚定，坚决不予妥协。医疗案件的调解工作可以说是难上加难，一个用语不慎就容易造成强制调解的局面，所以我们法官就将调解的出发点放在让患者和医院进行换位思考上，从谈话中引导双方都从对方的立场出发考虑问题，解决问题，这样往往会收到双方都满意的效果。案件审理中，承办法官从原告自身疾病的焦急心理出发，不以案件的结案为目标，想方设法组织医院协调，解决原告的实际问题。
（四）涉老案件的倾听法
法官有时候就像医院里的大夫，要像医生那样学会耐心地倾听病人的述说，才能够找到问题的症结所在。特别是在办理涉老案件的时候。作为血脉相连的双方，老人和亲属或者子女之间的矛盾往往源于沟通的缺乏。这类案件是比较特别的，双方当事人之间超越的矛盾与诉讼中所表现的争议往往又不相一致。要解决这类纠纷，法官必须有耐心从当事人的琐碎的谈话中寻找双方矛盾的真正焦点和潜在的解决方法。特别对于其中的老人，走上法庭多为其所不愿，心中自然颇多苦水。这时候，法官要善于疏导，善于倾听，并且不带任何框框，让他把心中的积郁一吐为快，才能够对症下药去解决问题。对于这类双方之间存在亲情关系的案件，当事人心情清爽了，沟通也就不再有障碍，症结也就自然容易解开。
（五）二手房买卖中的穿针引线法
在房地产市场发展繁荣的今天，二手房买卖是民事争议发生得比较集中的一个领域，这类案件往往涉及买、卖、中介三方当事人。而由于三方当事人各自不同的立场，在审理这类案件中，三方当事人的利益往往互相牵制。法官调解就要从这种错综复杂的关系中寻找突破口，听取三方当事人的意见，综合平衡三方当事人的利益，从中找到最妥善的解决方案。
（六）损害赔偿中的心理暗示法
法律是公开的，每个人的理解程度却各不相同，法官作为调解的主持者，要获得当事人双方的理解和认同，现实调解结果的双赢，不仅要善于解释法律，还要灵活利用暗示的作用，暗示得越含蓄，效果越好，最终让当事人自己开窍，自己选择，从而恢复当事人之间的和睦关系，互谅互让，实现更高层次的社会正义。其实，庭审中法官使用的暗示方法可以多种多样，比如，语言暗示、行为暗示，只要调解时法官的用语有分量又有分寸感，充分运用暗示技巧发挥法官的个人魅力，平等待人，法官尊重双方当事人，当事人也就自然会尊重和信任法官，法官的调解也就会被当事人真正地接受。
（七）矛盾激化案件的冷处理法
对于一些矛盾尖锐的案件，强行判决或强制调解都只能取得适得其反的效果，有时甚至会造成矛盾的进一步激化。对于这类案件，不能急于解决，而需冷却钝化矛盾，再寻找最佳时机介入调解，案件就容易处理得多。
审判是一门科学，调解则更是一门艺术。由于每个案件细节的千差万别，上述的调解方法与针对对象之间并没有绝对地关系和关联，事实上同一个案件能适用到几种不同的调解方法这就需要我们法官用心去体会和把握，而这一点应该贯穿于我们的整个法官的职业生涯，因此，每个法官应该在实践中充分发挥自己的阅历、经验和观察能力，不断地实践、不断地探索，从而进一步提高我们法官的调解疏导能力。
北安法院 杨亚新
