最高人民法院关于人民法院为防范化解金融风险和推进金融改革发展提供司法保障的指导意见
最高人民法院
最高人民法院关于人民法院为防范化解金融风险和推进金融改革发展提供司法保障的指导意见
法发〔2012〕3号
最高人民法院印发《关于人民法院为防范化解金融风险和推进金融改革发展提供司法保障的指导意见》的通知
各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：
现将最高人民法院《关于人民法院为防范化解金融风险和推进金融改革发展提供司法保障的指导意见》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一二年二月十日
随着经济发展方式转变和结构调整，我国经济社会发展对金融改革和发展提出了更高的要求。国际金融危机使世界经济金融格局发生深刻变化，我国经济和金融开放程度不断提高，金融风险隐患也在积聚。中央经济工作会议和第四次全国金融工作会议提出了今后一个时期我国金融工作的总体要求，突出强调要显著增强我国金融业综合实力、国际竞争力和抗风险能力，全面推动金融改革、开放和发展。规范金融秩序，防范金融风险，推动金融改革，支持金融创新，维护金融安全，不仅是今后一个时期金融改革发展的主要任务，也是人民法院为国家全面推进金融改革发展提供司法保障的重要方面。各级人民法院要充分认识为防范化解金融风险和推进金融改革发展提供司法保障的重要性和紧迫性，充分发挥审判职能作用，深化能动司法，把握好“稳中求进”的工作总基调，为全面推进金融改革发展，保障实体经济平稳健康发展提供有力的司法保障。
一、制裁金融违法犯罪，积极防范化解金融风险
金融风险突发性强、波及面广、危害性大，积极防范化解金融风险是金融工作的生命线。各级人民法院必须充分认识当前国际金融局势的复杂性以及国内金融领域的突出问题和潜在风险，通过审判工作严厉打击金融犯罪活动，制裁金融违法行为，防范化解金融风险，保障国家金融改革发展任务的顺利进行。
1.依法惩治金融犯罪活动。各级人民法院要充分发挥刑事审判职能，依法惩治金融领域的犯罪行为。要依法审理贷款、票据、信用证、信用卡、有价证券、保险合同方面的金融诈骗案件，加大对操纵市场、欺诈上市、内幕交易、虚假披露等行为的刑事打击力度，切实维护金融秩序。要通过对非法集资案件的审判，依法惩治集资诈骗、非法吸收或变相吸收公众存款、传销等经济犯罪行为，以及插手民间借贷金融活动的黑社会性质组织犯罪及其他暴力性犯罪，维护金融秩序和人民群众的财产安全。要依法审判洗钱、伪造货币、贩运伪造的货币，逃汇套汇、伪造变造金融凭证等刑事案件，努力挽回经济损失。
2.依法制裁金融违法行为。各级人民法院在审理金融民商事纠纷案件中，要注意其中的高利贷、非法集资、非法借贷拆借、非法外汇买卖、非法典当、非法发行证券等金融违法行为；发现犯罪线索的，依法及时移送有关侦查机关。对于可能影响社会稳定的金融纠纷案件，要及时与政府和有关部门沟通协调，积极配合做好处理突发事件的预案，防范少数不法人员煽动、组织群体性和突发性事件而引发新的社会矛盾。
3.支持清理整顿交易场所。各级人民法院要根据国务院《关于清理整顿各类交易场所切实防范金融风险的决定》（国发〔2011〕38号）精神，高度重视各类交易场所违法交易活动中蕴藏的金融风险，对于“清理整顿各类交易场所部际联席会议”所提出的工作部署和政策界限，要予以充分尊重，积极支持政府部门推进清理整顿交易场所和规范金融市场秩序的工作。要审慎受理和审理相关纠纷案件，防范系统性和区域性金融风险，维护社会稳定。
4.切实防范系统金融风险。各级人民法院要妥善审理因民间借贷、企业资金链断裂、中小企业倒闭、证券市场操纵和虚假披露等引发的纠纷案件，发现有引发全局性、系统性风险可能的，及时向公安、检察、金融监管、工商等部门通报情况。要正确适用司法强制措施，与政府相关部门一道统筹协调相关案件的处理，防止金融风险扩散蔓延。要加强对融资性担保公司、典当行、小额贷款公司、理财咨询公司等市场主体融资交易的调研和妥善审理相关纠纷案件，规范融资担保和典当等融资行为，切实防范融资担保风险向金融风险的转化。要依法审理地方政府举债融资活动中出现的违规担保纠纷，依法规范借贷和担保各方行为，避免财政金融风险传递波及。要加强与银行、证券、保险等金融监管部门的协调配合，确有必要时，可建立相应的金融风险防范协同联动机制。
二、依法规范金融秩序，推动金融市场协调发展
金融市场的稳定运行和健康发展，直接关涉金融秩序和社会政治的稳定。各级人民法院要通过切实有效地开展好各类金融案件的审判工作，促进多层次金融市场体系建设，维护金融市场秩序，推动金融市场全面协调发展。
5.保障信贷市场规范健康发展。各级人民法院要根据《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件，促进经济发展维护社会稳定的通知》的精神，妥善审理民间借贷等金融案件，保障民间借贷对正规金融的积极补充作用。要依法认定民间借贷合同的效力，保护合法的民间借贷法律关系，提高资金使用效率，推动中小微企业“融资难、融资贵”问题的解决。要依法保护合法的借贷利息，遏制民间融资中的高利贷化和投机化倾向，规范和引导民间融资健康发展。要高度重视和妥善审理涉及地下钱庄纠纷案件，严厉制裁地下钱庄违法行为，遏制资金游离于金融监管之外，维护安全稳定的信贷市场秩序。
6.保障证券期货市场稳定发展。各级人民法院要从保护证券期货市场投资人合法权益、维护市场公开公平公正的交易秩序出发，积极研究和妥善审理因证券机构、上市公司、投资机构内幕交易、操纵市场、欺诈上市、虚假披露等违法违规行为引发的民商事纠纷案件，消除危害我国证券期货市场秩序和社会稳定的严重隐患。要妥善审理公司股票债券交易纠纷、国债交易纠纷、企业债券发行纠纷、证券代销和包销协议纠纷、证券回购合同纠纷、期货纠纷、上市公司收购纠纷等，保障证券期货等交易的安全进行。
7.依法保障保险市场健康发展。各级人民法院要妥善审理因销售误导和理赔等引发的保险纠纷案件，规范保险市场秩序，推动保险服务水平的提高。要在保险合同纠纷案件审理中，注意协调依法保护投保人利益和平等保护市场各类主体、尊重保险的精算基础和保护特定被保险人利益、维护安全交易秩序和尊重便捷保险交易规则、防范道德风险和鼓励保险产品创新等多种关系，要积极支持保险行业协会等调处各类保险纠纷，维护保险业对经济社会发展的“助推器”和“稳定器”功能，促进保险业的健康持续发展。
8.促进金融中介机构规范发展。各级人民法院在金融纠纷案件审理过程中，发现中介机构存在不实披露或不合理估价等违法违规情形的，应当及时向金融监管部门通报相关情况，提高中介机构信息披露的透明度，加大会计机构对复杂金融产品信息的披露，强化中介机构对金融产品的合理估价。要妥善审理违法违规提供金融中介服务的纠纷案件，正确认定投资咨询机构、保荐机构、信用评级机构、保险公估机构、财务顾问、会计师事务所、律师事务所等中介机构的民事责任，努力推动各类投资中介机构规范健康发展。
9.完善金融企业市场退出机制。各级人民法院要妥善审理金融企业的重整和破产案件，规范金融企业和投资者的行为，建立合理的金融企业市场退出机制，维护金融市场稳健运行，夯实金融市场规范发展的基础，为金融企业破产立法奠定扎实的实证基础。要以优化证券市场优胜劣汰机制为导向，根据国家关于稳步推进上市公司退市制度改革的部署，加强对上市公司破产案件的受理和审理的调研工作，不断提高审判能力，最大限度地保障投资者合法权益，保障上市公司破产重整过程规范有序，促进证券市场法制环境的不断优化。
三、依法保障金融债权，努力维护国家金融安全
金融安全关乎国家安全和社会和谐稳定。保障金融债权的实现程度，是衡量金融安全水平的重要因素。各级人民法院要自觉服从和服务于国家经济发展的大局，依法支持金融监管机构有效行使管理职能，担负起保护金融债权、维护国家金融安全的职责。
10.妥善审理金融不良债权案件。金融不良债权的处置事关国家利益和金融改革，各级人民法院要继续按照《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的案件适用法律若干问题的规定》和《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》等司法解释和司法政策的规定和精神审理相关案件，保障国家金融债权顺利清收，防止追偿诉讼成为少数违法者牟取暴利的工具，依法维护国有资产安全。
11.依法制裁逃废金融债务行为。在审理金融纠纷案件中，要坚持标准，认真把关，坚决依法制止那些企图通过诉讼逃债、消债等规避法律的行为。对弄虚作假、乘机逃废债务的，要严格追究当事人和相关责任人的法律责任，维护信贷秩序和金融安全。针对一些企业改制、破产活动中所存在的“假改制，真逃债”、“假破产、真逃债”的现象，各级人民法院要在党委的领导下，密切配合各级政府部门，采取一系列积极有效的措施，依法加大对“逃废金融债务”行为的制裁，协同构筑“金融安全区”，最大限度地保障国有金融债权。
12.继续加大金融案件执行力度。各级人民法院要在最高人民法院的指导和部署下，继续通过集中时间、集中力量、统一调度、强化力度等多种方式，有计划地开展金融案件专项执行活动。在必要时，要在各级党委领导下，各级政府支持下，通过执行联动机制，加大金融案件的执行力度，确保金融案件的顺利执行。要妥善运用诸如以资产使用权抵债、资产抵债返租、企业整体承包经营、债权转股权以及托管等执行方式，努力解决难以执行的金融纠纷案件。
四、依法保障金融改革，积极推进金融自主创新
随着金融改革的日益深入和金融创新的不断发展，金融改革和创新业务引发的纠纷案件显著增多，呈现出案件类型多样化、法律关系复杂化、利益主体多元化等特点。人民法院要妥善处理鼓励金融改革创新和防范化解金融风险之间的关系，依法保护各类金融主体的合法权益。
13.妥善审理金融创新涉诉案件，推动金融产品创新。各级人民法院要关注和有效应对金融创新业务涉诉问题，加强对因股权出质、浮动抵押、保理、“银证通”清算、抵押贷款资产证券化信托、黄金期货交易委托理财、代客境外理财产品（QDII）、外汇贷款利率、货币掉期合约、外汇汇率锁定合约、信用证议付、独立保函等引发的新型案件的调研，上级人民法院要及时总结审判经验，加强对下级人民法院的审判指导。人民法院在审查金融创新产品合法性时，对于法律、行政法规没有规定或者规定不明确的，应当遵循商事交易的特点、理念和惯例，坚持维护社会公共利益原则，充分听取金融监管机构的意见，不宜以法律法规没有明确规定为由，简单否定金融创新成果的合法性，为金融创新活动提供必要的成长空间。
14.妥善审理金融知识产权案件，保障金融自主创新。随着金融机构在金融创新领域中投入的不断加大，知识产权已经成为有效提升银行竞争力的重要手段。各级人民法院要加强对金融业务电子化和网络化进程中基础性金融技术知识产权的司法保护，加大对商业银行、保险公司、证券公司自主开放的软件和数据库的保护力度。要加强对知识产权担保、信托、保险、证券化等新情况、新问题的调研。在案件审理中注意金融法律和知识产权法律适用的衔接与协调，要通过对金融知识产权案件审理，切实保护金融知识产权人的合法权益，激励和保护金融创新，维护金融业公平竞争秩序。
15.依法妥善运用各种司法措施，保护金融信息安全。各级人民法院要从防范系统性金融风险和保障国家金融安全的高度，认识依法保护金融信息安全的重要性和紧迫性，妥善运用各种司法措施，保障国家金融网络安全和金融信息安全。要依法打击攻击金融网络、盗取金融信息、危害金融安全的违法犯罪行为，依法审理金融电子化产品运用中引发的侵害金融债权纠纷案件，保护金融债权人合法的财产和信息安全，维护国家金融网络安全和信息安全。
五、深化能动司法理念，全面提升金融审判水平
化解金融纠纷的创新性和前沿性，要求人民法院必须大力开展调查研究，发挥司法建议功能，延伸能动司法效果，构建专业审判机制，拓展金融解纷资源，不断提高金融审判水平。
16.发挥司法建议功能，延伸能动司法效果。各级人民法院要关注金融纠纷的市场和法律风险，加强各种信息的搜集、分析、研判，充分发挥司法建议的预警作用。要通过对审理案件过程中发现的问题，有针对性地提出对策建议，有效帮助金融机构完善产品设计。要通过行政审判，探索符合金融领域规律的审查标准和方式，促进政府依法行政和有效防范化解金融风险。要充分发挥金融商事审判的延伸服务功能，对金融机构自身管理方面存在的缺陷，要及时发现，及时反馈，为金融监管部门和金融机构查堵漏洞、防范风险提出司法建议。
17.加强监督指导工作，回应金融案件审判需求。各级人民法院要在审判工作中密切关注因金融改革和创新而出现的各种新情况和新问题，深入开展前瞻性调查研究，及时总结审判经验。要发挥指导性案例以及其他典型案件的规范指引作用，通过多种信息披露形式展示指导性案例和其他典型案例的处理模式和思路，引导金融市场主体预防避免类似金融纠纷。最高人民法院将加紧制定物权法担保物权、保险法、融资租赁、证券市场虚假陈述、质押式国债回购、票据贴现回购、国家资本金、银行卡、以及利息裁判标准等方面的司法解释和指导意见，以有效回应金融审判实践的需求。
18.构建专业审判机制，拓展金融解纷资源。各级人民法院要积极培育和利用专业资源，探索构建高效的专业审判模式。要大力培养专家型法官，加强与专业研究机构、高校的合作与资源共享，努力打造金融专家法官队伍。要针对金融案件专业性强的特点，积极借助外部智力资源，建立专家咨询、专家研讨机制，努力提高金融案件审判的专业化水平。要尝试专家陪审机制，通过聘请金融法律专家作为专家陪审员，充分发挥金融专业人士在专业性强、案件类型新、社会影响大的金融案件审判中的作用。
19.探索集中审理制度，完善统一协调机制。对于众多债权人向同一金融机构集中提起的系列诉讼案件、金融机构破产案件、集团诉讼案件、群体性案件等，可能引发区域性或系统性金融风险和存在影响社会和谐稳定因素的特殊类型民商事金融案件，相关的不同地区、不同审级法院之间应加强信息沟通，在上级法院的统一指导下探索集中受理、诉讼保全、集中协调、集中审理、集中判决、协调执行，以防范金融风险扩散，避免各地法院针对同一金融机构的同类案件出现裁判标准不统一，以及针对同一金融机构的多个案件在执行中出现矛盾和冲突的现象，依法平等保护各地债权人的合法权益。
20.加强司法宣传工作，发挥审判导向作用。各级人民法院要加强金融法制宣传工作，及时通过召开新闻发布会、组织专题或系列报道等多种形式，教育和引导各类金融主体增强依法经营和风险防范意识，倡导守法诚信的金融市场风尚，努力营造公平规范有序的金融市场交易秩序。
我国金融发展已经处于一个新的历史起点，人民法院为防范化解金融风险和推进金融改革发展提供司法保障的范围之广阔，任务之艰巨，将大大超过以往任何时期。各级人民法院要把中央经济工作会议和第四次全国金融工作会议的精神，切实贯彻到金融案件的审判和执行实践中，进一步增强大局意识和风险意识，坚持“为大局服务，为人民司法”工作主题，践行社会主义法治理念，充分发挥审判职能作用，共同为防范化解金融风险，维护金融秩序稳定，推动金融市场协调发展，保障金融改革创新，保障国家金融安全做出新的更大的贡献。
建设部、国家工商行政管理局关于印发推行《物业管理委托合同示范文本》的通知
建设部 国家工商行政管理局
建设部、国家工商行政管理局关于印发推行《物业管理委托合同示范文本》的通知
建设部 国家工商行政管理局
各省、自治区、直辖市建委（建设厅、市政管委）、工商行政管理局，直辖市房地局：
随着我国物业管理事业的不断发展，物业管理委托合同的签订对物业管理的实施起到了越来越重要的作用。为了贯彻《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市新建住宅小区管理办法》，规范委托管理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管
理委托合同能更全面、准确地反映物业管理全过程的内容，能更充分表述当事人双方的意愿，现将建设部、国家工商行政管理局联合制订的《物业管理委托合同示范文本》（以下简称《示范文本》）印发给你们，并通知如下：
一、充分认识推行《示范文本》的重要性。《示范文本》是依据我国经济合同和城市房地产管理的有关法律、法规和政策规定制定的，其内容反映了在物业管理委托活动过程中，各环节必须明确的当事人双方责、权、利关系，体现了物业管理委托管理的特点。推行和执行《示范文本》
，有利于当事人了解、掌握有关法律、法规，避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切，而出现显失公平和违法的条款；有利于保护当事人的合法权益；有利于加强对物业管理行为的监督检查；有利于减少物业管理委托合同纠纷，促进合同纠纷的解决。各地应当积极推行《示
范文本》，把它作为培育物业管理市场、规范市场行为的一项重要工作来抓。
二、加强宣传，积极推行《示范文本》。要使当事人了解和掌握物业管理委托过程中的有关法律知识，了解和掌握签订物业管理委托合同的基本原则和要求，自觉使用《示范文本》。要加强协调配合，做好《示范文本》的印制、分发领取和管理工作，结合《示范文本》使用情况检查、
规范物业管理委托合同，保护当事人合法权益。
三、《示范文本》既适用于业主委员会与物业管理企业之间签订物业管理委托合同，也适用于房地产开发企业与物业管理企业之间签订物业管理委托合同两种情况。《示范文本》第十九条Ａ（甲方权利义务）只适用于业主委员会与物业管理企业之间签订合同时使用，Ｂ（甲方权利义务
）只适用于开发企业与物业管理企业之间签订合同时使用。当事人在签订物业管理委托合同时，可根据实际情况对有关条款予以选择。
四、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。
第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿
受托方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将＿＿＿＿＿（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：＿＿＿＿＿＿
座落位置：＿＿＿＿市＿＿＿＿区＿＿＿＿＿＿路（街道）＿＿＿号
四 至：东＿＿＿＿＿南＿＿＿＿＿
西＿＿＿＿＿北＿＿＿＿＿
占地面积：＿＿＿＿平方米
建筑面积：＿＿＿＿平方米
委托管理的物业构成细目见附件一。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、＿＿＿＿。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、＿＿＿＿。
第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、＿＿＿＿。
第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、＿＿＿＿＿。
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、＿＿＿＿＿。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、＿＿＿＿。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1．物业管理服务费；
2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十六条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、＿＿＿＿等措施。
第十七条 其它委托事项
1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第三章 委托管理期限
第十八条 委托管理期限为＿＿＿＿年。自＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日时起至＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日＿＿＿时止。
第四章 双方权利义务
第十九条
Ａ 甲方权利义务（适用于业主委员会）
1．代表和维护产权人、使用人的合法权益；
2．制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；
3．审定乙方拟定的物业管理制度；
4．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
5．审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；
6．在合同生效之日起＿＿日内向乙方提供＿＿＿平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿；
7．在合同生效之日起＿＿日内向乙方提供＿＿＿平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第＿＿项执行：
（1）无偿使用；
（2）按建筑面积每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。
8．负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起＿＿日内向乙方移交；
9．当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付；
10．协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
11．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
12．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
Ｂ 甲方权利义务（适用于房地产开发企业）
1．在业主委员会成立之前，负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。
2．审定乙方拟定的物业管理制度；
3．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
4．审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；
5．委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。
如存在质量问题，按以下方式处理：
（1）负责返修；
（2）委托乙方返修，支付全部费用；
（3）＿＿＿＿＿。
6．在合同生效之日起＿＿日内向乙方提供＿＿＿平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿；
7．在合同生效之日起＿＿日内向乙方提供＿＿＿平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第＿＿项执行：
（1）无偿使用；
（2）按建筑面积每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。
8．负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起＿＿日内向乙方移交；
9．当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付；
10．协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
11．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
12．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第二十条 乙方权利义务
1．根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；
2．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
3．按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；
4．可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
5．负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；
6．向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订阅书面约定，并负责监督；
7．负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
8．每＿＿个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目；
9．对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；
10．本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；
11．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第五章 物业管理服务质量
第二十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理。
1．房屋外观：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2．设备运行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3．房屋及设施、设备的维修、养护：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
4．公共环境：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
5．绿化：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
6．交通秩序：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
7．保安：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
8．急修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
小修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
9．业主和物业使用人对乙方的满意率达到：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
具体的物业管理服务质量要求见附件二。
第六章 物业管理服务费用
第二十二条 物业管理服务费
1．本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米＿＿元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米＿＿元向业主或物业使用人收取。
2．管理服务费标准的调整，按＿＿＿＿调整。
3．空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米＿＿元向＿＿＿＿收取。
4．业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第＿＿项处理：
（1）从逾期之日起按每天＿＿元交纳滞纳金；
（2）从逾期之日起按每天应交管理费的万分之＿＿＿交纳滞纳金；
（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第二十三条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：
1．露天车位：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2．车库：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第二十四条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付、收费标准须经甲方同意。
第二十五条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：
1．高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；
2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第二十六条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：
1．房屋共用部位的小修、养护费用，由＿＿＿＿承担；大中修费用，由＿＿＿＿承担；更新费用，由＿＿＿＿承担。
2．房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由＿＿＿＿承担；大中修费用，由＿＿＿＿承担；更新费用，由＿＿＿＿承担。
3．市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由＿＿＿＿承担；大中修费用，由＿＿＿＿承担；更新费用，由＿＿＿＿承担。
4．公共绿地的养护费用，由＿＿＿＿承担；改造、更新费用，由＿＿＿＿承担。
5．附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由＿＿＿＿承担；大中修费用，由＿＿＿＿承担；更新费用，由＿＿＿＿承担。
第七章 违约责任
第二十七条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十条 甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付＿＿＿＿元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第八章 附则
第三十一条 自本合同生效之日起＿＿天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第三十二条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。
第三十三条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十四条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十五条 本合同正本连同附件共＿＿页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第三十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十八条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由＿＿＿＿仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。
第三十九条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满＿＿天前向对方提出书面意见。
第四十条 本合同自签字之日起生效。
甲方签章：＿＿＿＿＿ 乙方签章：＿＿＿＿＿
代 表人：＿＿＿＿＿ 代 表人：＿＿＿＿＿
年 月 日
附件：一、物业构成细目
二、物业管理质量目标
1997年8月25日
