洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法
河南省洛阳市人民政府
洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法
洛阳市人民政府令
(第29号)
《洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法》业经1997年4月11日市人民政府常务会议讨论通过,现予发布施行。
市长 刘典立
1997年8月23日
洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为了加强对城市住宅区的管理,逐步实现房屋管理社会化、专业化,提高住宅区的综合管理水平,创造整洁、文明、安全、方便的居住环境,根据国家有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区、独立工矿区内各类居住小区、住宅组团(以下简称住宅区)。
第三条 本办法所称物业,是指城市住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地等。
本办法所称物业管理,是指物业管理服务企业受物业所有人和使用人的委托,按合同对物业进行有偿修缮、维护和其他相关的服务。
第四条 市房产管理部门是本市住宅区物业管理工作的主管部门,负责全市住宅区物业管理工作的组织、协调、业务指导,统一制定有关住宅区物业管理的具体政策及管理标准,并对住宅区管理委员会和物业管理服务企业的管理和服务工作进行监督检查。
市建设、规划、交通、公安、物价、邮电、绿化、供电、公用事业等部门按各自职责,加强对住宅区的管理、监督与指导。
第五条 住宅区物业管理实行居民自治与专业服务相结合的原则,逐步实行社会化、专业化管理。
第六条 房屋产权人和使用人享有参与住宅区管理的权利和遵守住宅区物业管理规定的义务。
第二章 管理机构
第七条 住宅区应成立住宅区管理委员会(以下简称管委会),代表产权人和使用人的合法权益,负责住宅区的日常管理工作。
管委会在市房产管理部门指导下组建。
第八条 管委会由产权人和使用人选举的代表、居民委员会的代表及相关单位派出的代表组成,其中产权人和使用人的代表不应少于2/3。
管委会是群众自治性的社团法人。
第九条 管委会的职责:
(一)制定管委会章程,维护产权人和使用人的合法权益;
(二)决定选聘或续聘物业管理服务企业;
(三)审议物业管理服务企业制定的住宅区年度管理计划和住宅区管理、维修、服务的重大措施;
(四)根据产权人和使用人的意见和要求,对物业管理服务企业的日常工作和住宅区管理经费的使用情况进行监督、检查;
(五)制定并组织房屋产权人和使用人签署居民公约。
管委会应接受住宅区内产权人和使用人、住宅区所在地街道办事处及有关部门的监督、检查和指导,协助物业管理服务企业落实各项管理工作。
第十条 新建住宅区入住率未达到50%以前,由开发建设单位代行管委会的职责。
第三章 物业管理服务企业
第十一条 物业管理服务企业是以房屋及其附属设施、设备的管理、维修、服务为主要经营业务,实行独立核算、自主经营、自负盈亏,具有独立法人资格的经济实体。
第十二条 物业管理服务企业应具备下列条件:
(一)有明确的章程和固定的办公场所;
(二)有健全的组织管理机构,并配备有与企业资质等级相适应的各类专业技术人员和经济管理人员;
(三)有符合相应资质等级规定的自有流动资金;
(四)有符合国家规定的财务管理制度和收费标准;
(五)有健全的房屋管理、养护和维修等物业管理措施。
第十三条 物业管理服务企业应当依法成立。
市房产管理部门应对物业管理服务企业进行资质审查。
第十四条 物业管理服务企业的权利:
(一)依照物业管理服务合同和本办法对住宅区实施管理服务;
(二)依照物业管理服务合同收取管理服务费用。
第十五条 物业管理服务企业的义务:
(一)履行物业管理服务合同,依法经营;
(二)接受管委会和住宅区内居民的监督;
(三)接受市房产管理部门、有关行政主管部门及住宅区所在地人民政府监督指导。
第四章 管理方式及内容
第十六条 实施物业管理的住宅区,应在市房产管理部门主持下,通过招标、投标的方式择优选择物业管理服务企业。
物业管理服务企业应与管委会签订《物业管理服务合同》。
第十七条 《物业管理服务合同》应当明确:
(一)管理项目与数量;
(二)管理内容;
(三)管理费用;
(四)双方权利和义务;
(五)合同期限;
(六)违约责任;
(七)其他事项。
《物业管理服务合同》应报市房产管理部门备案。
第十八条 物业管理服务的主要内容:
(一)对住宅区内房屋的共用部位、共用设备及附属设施进行日常保养、维修,保证其功能的正常发挥和房屋整体结构不受损坏;
(二)对住宅区内的市政设施、公共场所、道路、园林绿化等进行管理和维护;
(三)编制房屋及其附属设施、设备的维修方案,履行有关报批手续,并组织施工;
(四)维护住宅区内的公共环境卫生;
(五)维护住宅区内的公共秩序,配合住宅区管委会与当地公安派出所搞好住宅区治安综合治理工作,组织日常治安巡逻,协助住户处理各种突发事件;
(六)根据住户要求提供各类专项服务和特约服务。
前款所称的房屋共用部位是指承重结构部位、屋面、外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅等,共用设备及附属设施是指共用的上下水管道、落水管、垃圾通道、烟囱、邮政信箱、供电干线、电视天线、共用照明、暖气干线、煤气干线、锅炉房、水泵房、变电站、消防设施等。
第十九条 物业管理服务企业应与物业使用人订立《服务合约》。
第二十条 同一住宅以及建设结构相连或附属设施、设备由若干产权人共同使用的房屋,应委托同一物业管理服务企业管理。
第五章 住宅区的使用及维护
第二十一条 住宅区向管委会移交时,开发建设单位或产权单位应当移交下列住宅区工程建设资料;
(一)住宅区规划图、竣工总平面图;
(二)单位建筑、结构、设备竣工图;
(三)地下管网竣工图;
(四)其他必要的资料。
第二十二条 房屋产权人、使用人使用房屋应当遵守下列规定:
(一)未经主管部门批准,不得改变房屋结构、外貌和用途;
(二)不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;
(三)不得堆放自用生活性燃料以外的易燃、易爆、剧毒、放射性物品;
(四)不得从事危害公共利益的行为;
(五)不得侵害他人的正当权益。
第二十三条 房屋的维修责任,按下列规定划分:
(一)室内部分,由产权人或使用人负责维修;
(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水主干管道、供电干线、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋共用部位、共用设备及附属设施,由物业管理服务企业组织定期养护和维修,其费用从住宅共用部位维修费中支出。
第二十四条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理服务企业统一管理维修养护,管理维修养护费用从管理服务费中支出。
人为造成公用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿损失。
第二十五条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全、按规定应由产权人修缮的,产权人应及时进行修缮。拒不进行修缮的,由管委会授权物业管理服务企业修缮,其费用由产权人承担。
第二十六条 住宅区内禁止下列行为:
(一)践踏、占用公共绿化用地;
(二)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;
(三)乱抛垃圾、杂物;
(四)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;
(五)损毁、涂划园林艺术雕塑;
(六)聚众喧闹;
(七)随意停放车辆和鸣喇叭;
(八)发出超出规定标准的噪音;
(九)排放有毒、有害物质;
(十)法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第六章 管理服务经费的来源和使用
第二十七条 住宅区的开发建设单位或产权单位,应按住宅区房屋建筑总造价1%交纳住宅区公用设施专用大修储备金。该项资金计入建设成本。
第二十八条 公用设施专用大修储备金由市房产管理部门设立专户代管,专款专用,主要用于住宅区公用设施和房屋公用部分的重大维修项目。
第二十九条 住宅区的开发建设单位或产权单位应按住宅区总建筑面积0.5%的比例,以建筑造价向住宅区提供。服务用房,产权归国家所有。由房产管理部门代管并按现行住宅房租金标准租给住宅区物业管理企业使用,其经营收入全部用于住宅区管理。
第三十条 实施物业管理的住宅区内,不接受物业管理的直管住宅房屋、单位托管房屋、自管房(含单位用房),应按当年市政府房改部门公布租金标准20%的比例,向管委会、物业管理服务企业各50%的比例,交纳住宅区管理服务费。
第三十一条 物业管理服务企业可按《物业管理服务合同》,向居民收取住宅区管理服务费和住宅共用部位维修费。
具体收费标准由市物价部门会同市房产管理部门核定。
第三十二条 住宅区管理服务费用于住宅区公用设施的经常性维护、保养和住宅区管理服务的日常支出。
住宅共用部位维修费,由住宅区物业管理服务企业以房屋本体为单位设立专账代管,用于房屋本体共用部位的维修。
住宅区管理服务费和住宅共用部位维修费,必须严格按照规定用途使用,严禁挪作他用。
第三十三条 住宅区经费的收支情况,每半年由物业管理服务企业向居民公布一次,接受管委会和居民的监督。
第七章 奖惩
第三十四条 对物业管理工作成绩显著的单位和个人,由市房产管理部门给予表彰奖励。
第三十五条 房地产产权人和使用人违反本办法,有下列行为之一的,由物业管理服务企业予制止,由市房产管理部门责令恢复原状、赔偿损失,情节严重的可处以1000元以下的罚款。
(一)擅自改变住宅区内公共场所或空地用途的;
(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设施、设备、危及房屋安全的;
(三)乱搭乱建,乱停乱放车辆,在房屋共用部位乱堆乱放,随意占用,破坏绿化,污染环境,影响住宅区景观,噪音扰民的;
(四)不照章交纳各种费用的。
第三十六条 物业管理服务企业违反本办法,有下列行为之一的,房地产产权人和使用人有权投拆;管委会有权制止,并要求其限期改正;市房产管理部门可对其予以警告,责令限期改正、赔偿损失,并可视其违法性质处以500元以上3000元以下的罚款,直至取消物业管理资格。
(一)对房屋及其共用部位、设施、设备修缮不及时的;
(二)管理制度不健全,管理混乱的;
(三)乱搭乱建,改变房地产和公用设施用途的;
(四)不履行《物业管理服务合同》及本办法规定义务的;
(五)未经市房产管理部门进行资质认定而从事物业管理活动的。
物业管理服务企业不按规定报批收费项目和标准,擅自扩大收费范围,提高收费标准的,由市物价部门按国家有关规定查处。
第三十七条 经年度检查考核,物业管理服务企业的承担的管理项目有1/3以上达不到规定标准的,由市房产管理部门给予通报批评,并限其半年内达到规定的管理指标,逾期不达标的,由市房产管理部门注销其资质证书。
第三十八条 开发建设单位未按规定移交工程资料、未向住宅区提供管理用房或交纳住宅区公用设施专用储备金的,由市房产管理部门会同有关部门责令限期履行。
第三十九条 擅自将住宅区专项经费挪作他用的,由监察部门责令改正,对责任者予以行政处分。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十条 当事人对处罚决定不服的,可以在接到处罚决定之日起15日内,向作出处罚决定机关的同级人民政府或上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起15日内,向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起15日内,直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第八章 附则
第四十一条 本办法发布后交付使用的新建住宅区及政府房产管理部门直管的住宅用房,均按本办法实行物业管理。
本办法发布前已经交付使用的住宅区,可先从异产毗连房屋和房改出售的房屋开始,分步推进物业管理,有条件的区域可一步到位。
第四十二条 单位住宅和非住宅房屋实施物业管理的,可参照本办法执行。
第四十三条 县、(市)可参照本办法执行。
第四十四条 本办法自发布之日起施行。《洛阳市城市住宅小区管理试行办法》同时废止。
河北省国有企业财产监督管理实施办法
河北省人民政府
河北省人民政府令
(第124号)
《河北省国有企业财产监督管理实施办法》已经1995年1月10日省政府第32次常务会议通过,现予发布施行。
省长 叶连松
一九九五年一月二十二日
河北省国有企业财产监督管理实施办法
第一章 总则
第一条 为加强国有企业(以下简称企业)财产的监督管理,巩固和发展国有经济,根据国务院发布的《国有企业财产监督管理条例》和有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本省的国有企业财产的监督管理工作。
第三条 各级人民政府应当转变职能,理顺产权关系,保障国家对企业财产的所有权,落实企业经营权,使企业成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的法人和市场竞争的主体,实现国有资产的保值增值。
第四条 企业财产即企业国有资产,是指国家以各种形式对企业投资和投资收益形成的财产,以及依据法律、行政法规认定的企业其他国有财产。
第五条 各级人民政府及有关部门应当加强企业财产监督管理,建立明晰的产权关系,明确国有资产管理行政主管部门和有关部门、监督机构的职责以及企业的权利义务,理顺企业财产的国家所有、分级管理、分工监督和企业经营的相互关系。
第二章 分级管理和分工监督
第六条 县级以上人民政府应当依照国家有关规定设立国有资产管理行政主管部门,对其管辖的国有资产依法实施行政管理。
第七条 省国有资产管理行政主管部门履行下列职责:
(一)会同有关部门拟订企业财产管理办法,制定企业财产管理制度,并对实施情况进行监督检查;
(二)汇总和报告国有资产的信息,建立企业财产统计报告制度,并按规定纳入统计体系;
(三)组织企业的清产核资、产权登记、产权界定和资产评估等基础管理工作;
(四)制定企业财产保值增值指标体系,并从总体上监督和考核国有资产经营状况;
(五)培育和发展国有资产产权交易市场并进行监督管理;
(六)会同有关部门审批企业产权变动的有关事项;
(七)参与研究企业税后利润的分配方案,负责监缴企业国有资产收益;
(八)会同有关部门协调解决国有资产产权纠纷;
(九)对违反国有资产管理法律、法规和规章的行为依法予以行政处罚;
(十)会同有关部门负责监事的培训工作;
(十一)有关法律、法规和规章规定的其他职责。
省辖市(地区)和县(市、区)国有资产管理行政主管部门的职责,参照前款的规定执行。
第八条 省、省辖市人民政府(地区行政公署)管辖的企业和其监督的由下级人民政府管辖的企业,应当由同级经济贸易和国有资产管理行政主管部门会同有关部门,按照下列原则提出监督机构设立方案,报同级人民政府批准后实施:
(一)企业主管部门可以为企业的监督机构;
(二)省、省辖市(地区)国有资产管理行政主管部门和省人民政府授权的资产经营机构可以为企业的监督机构。
第九条 监督机构履行下列职责:
(一)对企业财产的保值增值状况实施监督;
(二)依照法定权限和程序,会同有关部门提出厂长(经理)的任免(聘任、解聘)建议,或者决定厂长(经理)的任免(聘任、解聘)和奖惩;
(三)商有关部门提出监事会的人员组成名单,并依照有关规定履行审批手续;
(四)向企业派出监事会。
第十条 监督机构应当接受同级经济贸易和国有资产管理行政主管部门的业务指导,并向其报告工作。
第十一条 国有资产管理行政主管部门和监督机构在履行职责时,不得干预企业的经营权。
第三章 监事会
第十二条 监事会是监督机构派出的对企业财产保值增值状况实施监督的组织,可以由下列人员组成:
(一)监督机构委派的代表;
(二)财政、经济贸易、国有资产管理等行政主管部门以及银行派出的代表;
(三)监督机构聘请的具有高级职称的经济、金融、法律、技术和企业经营管理等方面的人员;
(四)监督机构聘请的被监督企业的职工代表;
(五)监督机构聘请的其他人员。
第十三条 需要向企业派出监事会的,由监督机构提出方案,报同级经济贸易和国有资产管理行政主管部门会同有关部门确定。
第十四条 特大型企业的监事会由5人至15人的奇数成员组成,大型企业的监事会由5人至11人的奇数成员组成,其他企业的监事会由5人或者7人组成。
监督机构委派和政府有关部门派出的监事人数,不得超过监事会成员总数的三分之二。
监事会主席由监督机构会同同级经济贸易和国有资产管理行政主管部门在监事会成员中指定。
监事会每届任期3年,监事连任不得超过两届。
监事会的成员由监督机构报省经济贸易和国有资产管理行政主管部门备案。
第十五条 监事应当具备下列条件:
(一)能够维护企业财产所有者的权益;
(二)清正廉洁,办事公道;
(三)熟悉企业的有关业务,有10年以上的工作经验。
第十六条 监事会履行下列职责:
(一)审查经厂长(经理)签署的企业财务报告,监督、评价企业经营效益和企业财产保值增值状况;
(二)查阅企业的财务帐目和有关资料,对厂长(经理)和有关人员就有关问题提出询问;
(三)对厂长(经理)的经营业绩进行监督、评价和记录,向派出监事会的监督机构提出对厂长(经理)任免(聘任、解聘)及奖惩的建议;
(四)根据厂长(经理)的要求提供咨询意见。
第十七条 监事会每年召开一至二次会议。经监事会主席或者三分之一以上的监事提议,或者根据厂长(经理)的请求,监事会应当举行临时会议。
监事会会议由监事会主席主持。主席缺席时,可以委托其他监事代其主持会议。
监事会会议应当建立会议记录制度。
监事会决议应当由监事记名表决,经监事会全体监事的过半数同意方为有效。
第十八条 监事会对派出的监督机构负责,并按规定向其报告工作。
第十九条 监事必须执行监事会的决议。
监事不得泄露被监督企业的商业秘密。
除被聘请担任监事的企业职工代表外,监事不得兼任被监督企业的职务或者接受被监督企业的报酬。
第二十条 监事均为兼职。
监事会履行职责所必要的开支,由派出的监督机构支付。
第二十一条 监事会及其监事履行职责时,不得干预企业的经营权。
第四章 企业法人财产权
第二十二条 企业必须依法向同级国有资产管理行政主管部门进行产权登记,确认其占有的国有资产和法人财产。
第二十三条 企业对国家授予其经营管理的财产,依法自主经营,享有占有、使用和依法处分的权利。
第二十四条 各级人民政府和监督机构不得以任何形式抽取企业的资本金和调取企业财产。法律、法规另有规定的,按其规定执行。
第二十五条 国家以投入企业的资本额为限对企业承担责任。
企业以其全部法人财产对企业的债务承担责任。
第二十六条 企业应当建立资产经营责任制,对其全部法人财产和净资产承担保值增值的责任。
第二十七条 厂长(经理)对企业全部法人财产和净资产的保值增值状况承担经营责任。
对经营业绩显著的厂长(经理),应当由监督机构给予奖励。具体奖励办法,由省经济贸易和国有资产管理行政主管部门会同有关部门制定。
第二十八条 对实行承包经营责任制的企业,应当将企业财产的保值增值指标纳入承包指标进行考核。
第二十九条 对实行租赁经营的企业,承租方依照有关法律、法规的规定和合同的约定缴纳租金,保证国有资产的保值增值。
第三十条 企业有下列情形之一的,必须经监督机构审查同意,报政府授权的部门批准:
(一)企业改组为股份制的;
(二)企业与其他企业或者事业单位联营组成新的企业法人的;
(三)企业与外商实行合资、合作经营、或者向境外投资的。
第三十一条 向个人、非国有企业和境外投资者转让企业产权,属于中、小型企业的,必须经省、省辖市(地区)国有资产管理行政主管部门会同有关部门审查同意后,报同级人民政府批准;属于特大、大型企业的,必须经省国有资产管理行政主管部门会同有关部门审查同意后,依照国家有关规定报批。
第三十二条 转让企业产权,企业以其全部财产投资入股,以及与外商合资、合作经营的收益,由国有资产管理行政主管部门或者其授权的资产经营机构负责收取,并纳入国有资产经营预算管理,用于国有资产的再投入。
企业转让其部分法人财产,以其部分法人财产投资入股和与外商合资、合作经营的,其收益由该企业收取。
第三十三条 企业应当依照国务院批准的《企业财务通则》和《企业会计准则》的规定,向国有资产管理行政主管部门和有关部门报告对外投资及投资收益状况,并及时收取应当分得的利润。
第三十四条 企业应当依照有关法律、法规的规定进行清产核资、产权登记和资产评估,并按照规定填报报表。
第五章 罚则
第三十五条 监督机构有下列行为之一的,由同级人民政府或者同级经济贸易和国有资产管理行政主管部门责令其改正;造成严重后果的,对其主管领导人员和直接责任人员由同级人民政府或者所在单位给予行政处分:
(一)未按照规定履行监督职责,对被监督企业财产流失的情况不掌握、不反映、不采取相应措施的;
(二)履行职责时干预企业经营权,侵犯企业合法权益的。
第三十六条 企业有下列行为之一的,由其监督机构或者县以上国家资产管理行政主管部门责令其改正;造成严重后果的,对厂长(经理)和直接责任人员处以5万元以下的罚款,并依照有关规定免除(解聘)其职务,或者给予降职、撤职处分;情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究有关人员的刑事责任:
(一)企业经营管理不善,连续两年亏损,亏损额继续增加的;
(二)在承包、租赁、改组为股份制、联营,或者与外商合资、合作经营以及向境外投资过程中,弄虚作假,侵占企业财产的;
(三)未按照规定报告其对外投资及投资收益状况,未及时收取应当分得的利润的;
(四)未经批准转让企业产权的;
(五)未依照法律、法规的规定进行清产核资、产权登记和资产评估,以及未按照规定填报报表的。
第三十七条 当事人缴纳罚款时,监督机构和国有资产管理行政主管部门应当出具财政部门统一印制的罚款收据。
罚款应当全额上缴国库,任何单位和个人不得截留、分成。
第六章 附则
第三十八条 本办法原则适用于国有独资公司和国有金融企业。
第三十九条 本办法由省经济贸易委员会会同省国有资产管理局负责解释并组织实施。
第四十条 本办法自发布之日起施行。