洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法
河南省洛阳市人民政府
洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法
洛阳市人民政府令
（第２９号）
《洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法》业经１９９７年４月１１日市人民政府常务会议讨论通过，现予发布施行。
市长 刘典立
１９９７年８月２３日
洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为了加强对城市住宅区的管理，逐步实现房屋管理社会化、专业化，提高住宅区的综合管理水平，创造整洁、文明、安全、方便的居住环境，根据国家有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区、独立工矿区内各类居住小区、住宅组团（以下简称住宅区）。
第三条 本办法所称物业，是指城市住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地等。
本办法所称物业管理，是指物业管理服务企业受物业所有人和使用人的委托，按合同对物业进行有偿修缮、维护和其他相关的服务。
第四条 市房产管理部门是本市住宅区物业管理工作的主管部门，负责全市住宅区物业管理工作的组织、协调、业务指导，统一制定有关住宅区物业管理的具体政策及管理标准，并对住宅区管理委员会和物业管理服务企业的管理和服务工作进行监督检查。
市建设、规划、交通、公安、物价、邮电、绿化、供电、公用事业等部门按各自职责，加强对住宅区的管理、监督与指导。
第五条 住宅区物业管理实行居民自治与专业服务相结合的原则，逐步实行社会化、专业化管理。
第六条 房屋产权人和使用人享有参与住宅区管理的权利和遵守住宅区物业管理规定的义务。
第二章 管理机构
第七条 住宅区应成立住宅区管理委员会（以下简称管委会），代表产权人和使用人的合法权益，负责住宅区的日常管理工作。
管委会在市房产管理部门指导下组建。
第八条 管委会由产权人和使用人选举的代表、居民委员会的代表及相关单位派出的代表组成，其中产权人和使用人的代表不应少于２／３。
管委会是群众自治性的社团法人。
第九条 管委会的职责：
（一）制定管委会章程，维护产权人和使用人的合法权益；
（二）决定选聘或续聘物业管理服务企业；
（三）审议物业管理服务企业制定的住宅区年度管理计划和住宅区管理、维修、服务的重大措施；
（四）根据产权人和使用人的意见和要求，对物业管理服务企业的日常工作和住宅区管理经费的使用情况进行监督、检查；
（五）制定并组织房屋产权人和使用人签署居民公约。
管委会应接受住宅区内产权人和使用人、住宅区所在地街道办事处及有关部门的监督、检查和指导，协助物业管理服务企业落实各项管理工作。
第十条 新建住宅区入住率未达到５０％以前，由开发建设单位代行管委会的职责。
第三章 物业管理服务企业
第十一条 物业管理服务企业是以房屋及其附属设施、设备的管理、维修、服务为主要经营业务，实行独立核算、自主经营、自负盈亏，具有独立法人资格的经济实体。
第十二条 物业管理服务企业应具备下列条件：
（一）有明确的章程和固定的办公场所；
（二）有健全的组织管理机构，并配备有与企业资质等级相适应的各类专业技术人员和经济管理人员；
（三）有符合相应资质等级规定的自有流动资金；
（四）有符合国家规定的财务管理制度和收费标准；
（五）有健全的房屋管理、养护和维修等物业管理措施。
第十三条 物业管理服务企业应当依法成立。
市房产管理部门应对物业管理服务企业进行资质审查。
第十四条 物业管理服务企业的权利：
（一）依照物业管理服务合同和本办法对住宅区实施管理服务；
（二）依照物业管理服务合同收取管理服务费用。
第十五条 物业管理服务企业的义务：
（一）履行物业管理服务合同，依法经营；
（二）接受管委会和住宅区内居民的监督；
（三）接受市房产管理部门、有关行政主管部门及住宅区所在地人民政府监督指导。
第四章 管理方式及内容
第十六条 实施物业管理的住宅区，应在市房产管理部门主持下，通过招标、投标的方式择优选择物业管理服务企业。
物业管理服务企业应与管委会签订《物业管理服务合同》。
第十七条 《物业管理服务合同》应当明确：
（一）管理项目与数量；
（二）管理内容；
（三）管理费用；
（四）双方权利和义务；
（五）合同期限；
（六）违约责任；
（七）其他事项。
《物业管理服务合同》应报市房产管理部门备案。
第十八条 物业管理服务的主要内容：
（一）对住宅区内房屋的共用部位、共用设备及附属设施进行日常保养、维修，保证其功能的正常发挥和房屋整体结构不受损坏；
（二）对住宅区内的市政设施、公共场所、道路、园林绿化等进行管理和维护；
（三）编制房屋及其附属设施、设备的维修方案，履行有关报批手续，并组织施工；
（四）维护住宅区内的公共环境卫生；
（五）维护住宅区内的公共秩序，配合住宅区管委会与当地公安派出所搞好住宅区治安综合治理工作，组织日常治安巡逻，协助住户处理各种突发事件；
（六）根据住户要求提供各类专项服务和特约服务。
前款所称的房屋共用部位是指承重结构部位、屋面、外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅等，共用设备及附属设施是指共用的上下水管道、落水管、垃圾通道、烟囱、邮政信箱、供电干线、电视天线、共用照明、暖气干线、煤气干线、锅炉房、水泵房、变电站、消防设施等。
第十九条 物业管理服务企业应与物业使用人订立《服务合约》。
第二十条 同一住宅以及建设结构相连或附属设施、设备由若干产权人共同使用的房屋，应委托同一物业管理服务企业管理。
第五章 住宅区的使用及维护
第二十一条 住宅区向管委会移交时，开发建设单位或产权单位应当移交下列住宅区工程建设资料；
（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单位建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他必要的资料。
第二十二条 房屋产权人、使用人使用房屋应当遵守下列规定：
（一）未经主管部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
（三）不得堆放自用生活性燃料以外的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；
（四）不得从事危害公共利益的行为；
（五）不得侵害他人的正当权益。
第二十三条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由产权人或使用人负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水主干管道、供电干线、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋共用部位、共用设备及附属设施，由物业管理服务企业组织定期养护和维修，其费用从住宅共用部位维修费中支出。
第二十四条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理服务企业统一管理维修养护，管理维修养护费用从管理服务费中支出。
人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第二十五条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全、按规定应由产权人修缮的，产权人应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理服务企业修缮，其费用由产权人承担。
第二十六条 住宅区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用公共绿化用地；
（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
（三）乱抛垃圾、杂物；
（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
（六）聚众喧闹；
（七）随意停放车辆和鸣喇叭；
（八）发出超出规定标准的噪音；
（九）排放有毒、有害物质；
（十）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第六章 管理服务经费的来源和使用
第二十七条 住宅区的开发建设单位或产权单位，应按住宅区房屋建筑总造价１％交纳住宅区公用设施专用大修储备金。该项资金计入建设成本。
第二十八条 公用设施专用大修储备金由市房产管理部门设立专户代管，专款专用，主要用于住宅区公用设施和房屋公用部分的重大维修项目。
第二十九条 住宅区的开发建设单位或产权单位应按住宅区总建筑面积０．５％的比例，以建筑造价向住宅区提供。服务用房，产权归国家所有。由房产管理部门代管并按现行住宅房租金标准租给住宅区物业管理企业使用，其经营收入全部用于住宅区管理。
第三十条 实施物业管理的住宅区内，不接受物业管理的直管住宅房屋、单位托管房屋、自管房（含单位用房），应按当年市政府房改部门公布租金标准２０％的比例，向管委会、物业管理服务企业各５０％的比例，交纳住宅区管理服务费。
第三十一条 物业管理服务企业可按《物业管理服务合同》，向居民收取住宅区管理服务费和住宅共用部位维修费。
具体收费标准由市物价部门会同市房产管理部门核定。
第三十二条 住宅区管理服务费用于住宅区公用设施的经常性维护、保养和住宅区管理服务的日常支出。
住宅共用部位维修费，由住宅区物业管理服务企业以房屋本体为单位设立专账代管，用于房屋本体共用部位的维修。
住宅区管理服务费和住宅共用部位维修费，必须严格按照规定用途使用，严禁挪作他用。
第三十三条 住宅区经费的收支情况，每半年由物业管理服务企业向居民公布一次，接受管委会和居民的监督。
第七章 奖惩
第三十四条 对物业管理工作成绩显著的单位和个人，由市房产管理部门给予表彰奖励。
第三十五条 房地产产权人和使用人违反本办法，有下列行为之一的，由物业管理服务企业予制止，由市房产管理部门责令恢复原状、赔偿损失，情节严重的可处以１０００元以下的罚款。
（一）擅自改变住宅区内公共场所或空地用途的；
（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设施、设备、危及房屋安全的；
（三）乱搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用，破坏绿化，污染环境，影响住宅区景观，噪音扰民的；
（四）不照章交纳各种费用的。
第三十六条 物业管理服务企业违反本办法，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投拆；管委会有权制止，并要求其限期改正；市房产管理部门可对其予以警告，责令限期改正、赔偿损失，并可视其违法性质处以５００元以上３０００元以下的罚款，直至取消物业管理资格。
（一）对房屋及其共用部位、设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）乱搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；
（四）不履行《物业管理服务合同》及本办法规定义务的；
（五）未经市房产管理部门进行资质认定而从事物业管理活动的。
物业管理服务企业不按规定报批收费项目和标准，擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由市物价部门按国家有关规定查处。
第三十七条 经年度检查考核，物业管理服务企业的承担的管理项目有１／３以上达不到规定标准的，由市房产管理部门给予通报批评，并限其半年内达到规定的管理指标，逾期不达标的，由市房产管理部门注销其资质证书。
第三十八条 开发建设单位未按规定移交工程资料、未向住宅区提供管理用房或交纳住宅区公用设施专用储备金的，由市房产管理部门会同有关部门责令限期履行。
第三十九条 擅自将住宅区专项经费挪作他用的，由监察部门责令改正，对责任者予以行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十条 当事人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定之日起１５日内，向作出处罚决定机关的同级人民政府或上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起１５日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起１５日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第八章 附则
第四十一条 本办法发布后交付使用的新建住宅区及政府房产管理部门直管的住宅用房，均按本办法实行物业管理。
本办法发布前已经交付使用的住宅区，可先从异产毗连房屋和房改出售的房屋开始，分步推进物业管理，有条件的区域可一步到位。
第四十二条 单位住宅和非住宅房屋实施物业管理的，可参照本办法执行。
第四十三条 县、（市）可参照本办法执行。
第四十四条 本办法自发布之日起施行。《洛阳市城市住宅小区管理试行办法》同时废止。
不动产登记事项错误之救济渠道的思考
曲宇辉
《中华人民共和国物权法》第十九条规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。笔者在此就利害关系人认为不动产登记事项错误的救济渠道问题，谈些个人观点。
一、申请更正登记和异议登记是否利害关系人寻求救济的必经渠道
这里会有两种不同的观点:
A：是选择渠道。即利害关系人认为不动产登记事项错误的，可以按照《物权法》第十九条的规定申请更正登记和异议登记，也可以登记机关为被告（或被申请人）提起行政诉讼（或行政复议）。支撑这种观点的依据，一是《物权法》第十九条本身就使用了“可以”两字，即“可以”申请更正登记、异议登记，这种“可以”是一种法律“引导”而不是法律“限制”，利害关系人也可以选择直接提起行政诉讼（或行政复议）；二是《行政诉讼法》、《行政复议法》和最高法的有关司法解释，登记机关的发证行为是可以直接提起行政诉讼（或行政复议）的具体行政行为。
B：是必经渠道。即利害关系人认为不动产登记事项错误的，如果寻求救济，则应当按照《物权法》第十九条的规定申请更正登记、异议登记，不能直接提起行政诉讼（或行政复议）。支撑这种观点的依据，一是根据《物权法》第一条“……保护权利人的物权，根据宪法，制定本法”的规定，对物权的保护措施，应由《物权法》来规定，而《物权法》第十九条规定的保护措施是“申请更正登记”、“申请异议登记”和起诉；二是根据《物权法》对不动产物权设立、变更、转让和消灭的规定，不动产登记不是行政审批，更不是行政许可。在我国的行政机关工作职能梳理中，不动产登记归类为“行政确认”，即国家确认权利人权利的一种方式，但不登记并不意味权利人会丧失权利或否定权利人的权利。《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，已是很好的注解；三是不动产登记只是其物权发生效力，受到法律保护。未经登记的物权是否发生效力，是否受法律法律保护，则要区别情况：争议双方如果一方登记，另一方未登记，保护登记一方，但登记错误的除外，否则就不需要《物权法》第十九条，也没有本文所述救济渠道之争；双方均未登记，也不能都不保护。因此登记是一种权利公示，是对抗权的公示，并不是权利的最终裁定。
笔者同意“必经渠道”说。不动产物权作为一种民事权利，登记与否并不改变这种权利本身。作为“物权法定”，其救济渠道也应当是法定，即由《物权法》来规定。
从中国文字来说，“可以”是一种选择，但是一种有限或者说限制性选择，是从“可以”二字修饰的动宾结构中选择。法律条款中使用“可以”，一般是让人在“为”与“不为”之间选择。如行政处罚条款中常见的“可以并处罚款”，是作“罚款”或者“不罚款”解释，并不能有“不罚款，作其他处罚”的解释；再如“对行政处罚不服的，可以在60日内申请行政复议，也可以在3个月内向人民法院起诉”，是作60日内“申请复议”或者“不申请复议”，3个月内“起诉”或者“不起诉”解释；又如“土地使用权可以依法转让”，是作“依法转让”和“不转让”解释，并不能作“可以不依法转让”的解释。而将“可以”改为“应当”，则成为一种强制性的规定，如“应当并处罚款”，就必须并处罚款。但在很多情况下，“可以”改为“应当”不仅剥夺当事人了“不为”的权利，甚至会曲解立法意图，产生重大误解。如将前述“对行政处罚不服的……”改为“对行政处罚不服的，应当在60日内申请行政复议，或者在3个月内向人民法院起诉”，则变成“对行政处罚不服的”，必须“申请行政复议”或者必须“起诉”；将“土地使用权可以依法转让”改为“土地使用权应当依法转让”，虽然表达了“土地使用权转让，必须依法转让”的立法原意，但也会产生“土地使用权都要转让”的误解。
二、异议登记后的起诉以谁为被告
异议登记后的起诉，应以不动产登记簿记载的权利人为被告，而不应该以登记机关为被告。其理由，一是行政诉讼并不解决不动产权利的归属。不动产登记作为一种权利公示，登记机关并不是不动产权利的最终裁定者。从这个意义上看，异议登记后起诉登记机关，登记机关即使败诉，撤销了不动产登记簿和不动产权利证书，并不能就此认定原告取得了不动产权利。二是不动产权利的最终裁定者是人民法院。不动产权利的归属要依照民事法律来解决，原告要取得不动产权利，必然要依据《物权法》等民事法律，甚至通过民事诉讼方能取得。因此，行政诉讼是徒劳无功，浪费诉讼资源，浪费时间而已。
三、不动产登记机关避免不了被诉
不动产登记机关被诉有以下几种原因：一是登记程序违法，不动产登记簿记载的权利人、利害关系人有权起诉或者申请行政复议；二是收到“申请更正登记”后不作为，该征询不动产登记簿记载的权利人同意而不征询，或者有证据证明登记确有错误而不予以更正，不动产登记簿记载的权利人、利害关系人有权起诉或者申请行政复议；三是收到“申请异议登记”后置之不理，利害关系人有权起诉或者申请行政复议；四是因更正登记的行为被诉，不动产登记簿记载的权利人有权起诉或者申请行政复议。
以上仅为个人观点。也在此呼请立法机关、最高审判机关尽快出台相应的立法解释、司法解释。
