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关于二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济/汪顺生

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 21:03:11  浏览:9936   来源:法律资料网
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关于二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济


在二手商品住宅买卖过程中,经常会遇到出卖人的户口迁移问题,由于个别出卖人法律意识的淡薄和信用的缺乏,往往在商品住宅买卖交易完成后,仍不迁出户口,使得买受人不能及时迁入户口,影响了生活、学习和工作,并影响了房屋的再次处分权,引发矛盾。本文就二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济问题进行探讨。

一、户口迁移的合同救济

根据上海市高级人民法院文件精神,户口迁移问题属于公安部门行政管辖范围,不属于司法审判的范畴。一旦发生出卖人不履行合同,买受人不能向法院起诉要求出卖人限时迁移户口。这样,势必影响了买受人的权益。因此,为了使出卖人在房屋买卖交易完成后,及时迁移户口,往往在合同中增加一条约束条款。即如果出卖人不在规定的时间内迁移户口,则每延期一天,按合同总价的万分之几向买受人支付违约金。这样一来,出卖人从经济角度考虑,大都能按合同规定时间将户口迁移,以免被追溯违约金。

二、户口迁移违约金案件审理存在的问题

如上所述,由于买卖双方在合同中增加了户口迁移的违约条款,绝大多数情况下,出卖人都能自觉履行合同,按时将户口迁移。但也有一些出卖人不按时迁移户口,导致诉讼发生,买受人向出卖人追溯违约金。由于各个案件标的不同,违约的原因不同,使得同类案件的判决结果大相径廷,出现了同案不同判的结果。甚至出现一次判决后,出卖人无正当理由仍不迁移户口的情况,发生累讼的现象,既不能有效维护买受人的合法权益,也浪费了审判资源。

三、法院审判时应当正确确定违约金的金额

这类案件案情虽然简单,但正确确定违约金的金额,对解决纠纷极为重要。有以下几点应当把握:

1、查明出卖人违约的原因

这类案件通常在诉讼过程中,出卖人的户口仍未迁移。有的是由于客观原因暂时无法迁移,如出卖人在出售房屋时同时又重新购买了二手房,新购二手房原业主户口尚未迁移,其户口无法迁移;有的是突发重病,无法及时办理;也有的是无理不迁。

2、合理确定违约金的计算期限

一般情况下,违约金的计算期限应当从合同规定的户口迁移之日起算到实际迁移之日。如果确实是由于不可抗力或出售人无法抗拒的原因造成不能如期迁移户口,则应扣除上述事件影响的期间。如判决时,出卖人尚未迁移户口,应暂计到判决生效的支付日。

3、合理确定违约金的金额

目前,在实际中,当事人约定的违约金高低各不相同,有的约定为总房价的万分之五,有的约定为总房价的千分之五。而有的法院在判决时,将金额大幅降低为万分之一,有的则是随意定一个总额,对出卖人的违约行为不能给予有效的制裁,造成案件结案,户口仍未迁移。

笔者认为,关于违约金约定过高是否需要调低的问题,应当把握以下三点: 一是看出卖人主观过错的大小;二是看出卖人是否要求降低;三是看约定金额是否显失公平。一般可以银行同期贷款利率的一到四倍为限较为合理。对于在案件审理过程中,能立即迁移户口者,可判下限,对于无正当理由拒不迁移者,可判上限。

总之,正确合理地审理因户口迁移引起的追索违约金案件,应当本着着重调解的原则,尽量让出卖人在审理案件过程中及时迁移户口,同时给予买受人必要而合理的补偿,以维护法律的公正和合同的严肃性。

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财政部、国家税务总局关于事业单位工资所得税前扣除问题的通知

财政部 国家税务总局


财政部、国家税务总局关于事业单位工资所得税前扣除问题的通知
财政部 国家税务总局




根据各地反映的问题,并结合事业单位的特点,现将事业单位工资在征收所得税前扣除的规定通知如下:
一、事业单位凡执行国务院规定的事业单位工作人员工资制度的,应严格按照规定的工资标准在税前进行扣除。
二、经国家有关主管部门批准,实行工资总额与经济效益挂钩的事业单位,应按照工效挂钩办法核定的工资标准在税前进行扣除。
三、凡不符合规定的工资列支,在计算缴纳企业所得税时,应作相应的纳税调整。



1998年2月19日

沈阳市城市公厕管理办法(废止)

辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市城市公厕管理办法

沈政令(1999)第29号

沈阳市政府第六次常务会议通过

第一章 总 则
第一条 为促进城市文明建设,加强城市公厕管理,根据《沈阳市城市环境卫生管理条例》 的有关规定,结合我市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法适用于我市行政区域内城镇和独立工矿区的公厕管理。
第三条 本办法所称公厕,是指供城市居民、流动人口共同使用的公共厕所。
第四条 市城市建设管理局是本市公厕的行政主管部门,市环境卫生管理处具体负责本办法的实施。
区、县(市)环境卫生管理局(处)在区、县(市)政府的领导和市公厕行政主管部门的指导下,具体负责本地区的公厕规划、建设和管理。

第二章 规划建设与维修
第五条 本市公厕建设应纳入城市总体规划和城市建设计划。公厕总体规划的编制应由市规划行政主管部门会同市公厕行政主管部门共同编制。
第六条 下列地域和场所应设公厕:
(一)广场周边和主要交通干线两侧;
(二)火车站、汽车站、机场、商店、体育场馆、影剧院、旅游景区等公共场所;
(三)各类市场;
(四)居民住宅小区。
第七条 公厕的相间距离:
(一)主要繁华街道公厕之间的距离宜为300—500米;
(二)流动人口高度密集的繁华街道宜小于300米;
(三)一般街道公厕之间的距离约为750—1000米;
(四)未改造的老居民区为100—150米;
(五)新建居民住宅小区为300—500米(宜建在商业网点附近)。
第八条 逐步发展附属式或联体公厕,设直接通向室外的单独出入口和管理间。新建的公厕必须是水冲厕所,逐步改造原有旱厕,鼓励企业和个人出资建公厕。
公厕建设应与各类建设项目同时设计、同时建设、同时投入使用。其规模按500人一个蹲位计算。
公厕建筑标准按国家《城市公共厕所规划和设计标准》执行。
第九条 公共场所没有附设公厕或原有公厕数量不足的,应按照公厕行政主管部门的要求进行改造、扩大或者新建。
第十条 任何单位和个人不得在公厕周围乱丢垃圾污物、乱涂乱画、搭建其他建筑物、堆放物品及堵塞通道;不得损坏、拆除、占用公厕或将公厕改作他用。因建设需要必须拆除公厕的,须经市公厕行政主管部门批准,由拆除单位按规划确定的位置重建;不需要再建公厕的,由市公厕
行政主管部门指定管理单位易地代建,不需要易地代建的,可收取重建公厕投资费用1—2倍的补偿金。
第十一条 新建、改建公厕竣工时,建设单位应通知公厕行政主管部门参加验收。凡验收不合格的,不准交付使用。
第十二条 公厕建设和维修管理由下列单位负责:
(一)各类市场的公厕,由市场经营管理单位负责;
(二)旅游景区等公共场所的公厕,由其主管部门或经营管理单位负责;
(三)公共建筑附设的公厕,由产权单位负责;
(四)新建、改建居民楼群和居民住宅小区的公厕建设由其开发单位负责,维修管理由公厕行政主管部门负责;
(五)繁华商业街道、主次干道及其他区域的公厕由公厕行政主管部门负责。
第十三条 公厕的维修质量标准:
(一)水冲厕所维修质量应达到四壁、档墙、顶棚、地面完好,大小便器(池)完好,上下水设施完好,门窗、玻璃完好,附属设施、设备完好,贮粪池完好。
(二)旱厕所维修质量应达到四壁档墙完好,大小便池完好,蹲位台面完好,门窗完好。

第三章 清扫保洁和使用
第十四条 公厕的清扫保洁由责任单位负责或委托环境卫生作业单位实行有偿清扫保洁。其有偿清扫保洁服务收费标准由市物价部门核定。
第十五条 公厕的清扫保洁质量标准:
(一)水冲厕所应达到地面净、蹲位台面净,厕外环境净、附属设备净,无臭味、无蝇虫。
(二)旱厕所应达到地面净、小便池净、蹲位台面净,四壁挡墙净、厕外三米环境净、夏季无蛆。
第十六条 水冲厕所因故停用,必须经市公厕行政主管部门批准。
水冲厕所收费,必须按市物价部门批准的文件执行。所收费用专项用于公厕的使用和维修。
第十七条 公厕标志要按国家标准统一设置,较隐蔽的公厕要设符合国家标准的路引标志。

第四章 奖励与处罚
第十八条 市公厕行政主管部门对在公厕规划、建设和管理中取得显著成绩的单位和个人,应当给予表彰和奖励。
第十九条 对违反本办法第九条、第十条规定的,由公厕行政主管部门提出警告,并视其情节处以50元至100元的罚款。
第二十条 对违反本办法第十五条规定的,由公厕行政主管部门提出警告,并视其情节处以100元至500元的罚款。
第二十一条 对阻碍公厕管理人员依法执行公务,违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》 的,由公安机关依法处理,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十二条 公厕行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或直接向人民法院起诉。逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第五章 附 则
第二十四条 本办法在执行中的具体问题,由市城市建设管理局负责解释。
第二十五条 本办法自发布之日起施行。



1999年3月22日