郑州市城市居住小区物业管理试行办法
河南省郑州市人民政府
郑州市人民政府令
政府令第65号
《郑州市科学城市居住小区物业管理试行办法》业经1997年9月26日市人民政府第十二次常务会议审议通过,现予以发布。
市 长 陈义初
一九九七年十月十日
郑州市城市居住小区物业管理试行办法
第一章 总 则
第一条 为加强城市居住小区的物业管理,为居民创造整洁、文明、安全、方便的生活、工作环境,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据国家有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法所称居住小区是指按照统一规划开发建设,建筑总面积在10万平方米以上,并有相应配套公用设施的居住区。
本办法所称物业管理是指物业管理企业接受委托,按照合同约定对房屋及其配套的公用设施、设备和公共场地进行维修、养护及其他相关服务的活动。
第三条 居住小区内的公用设施、设备和公共场地,由业主及房屋使用人共同使用与维护。
第四条 居住小区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的原则。
第五条 市房产行政管理部门主管本市物业管理工作。其主要职责是:
(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规、规章,制定相关管理制度、标准并组织实施;
(二)负责物业管理企业的资质审查,核发资质证书;
(三)制定行业规划,组织行业培训并进行业务指导;
(四)对居住小区业主管理委员会的组建和日常工作进行指导;
(五)调解、处理物业管理活动中发生的纠纷;
(六)依照本办法规定查处违法行为。
第六条 建设、市政、规划、公用、公安、物价、工商行政管理等部门及居住小区所在地人民政府、居民委员会,应依照各自职责,对居住小区物业管理相关工作进行监督和指导。
第七条 凡在本市市区(不含上街区)范围内的新建居住小区,应当实行物业管理。本办法施行前已经交付使用的居住小区,应当依照本办法规定逐步实行物业管理。
第二章 业主自治管理
第八条 新建居住小区交付使用且入住率达百分之五十以上,已交付使用居住小区中的直管公房和自管公房出售率达百分之五十以上时,市、区房产行政管理部门应会同开发建设企业或房屋出售前的原产权人召集第一次业主代表大会,选举产生业主管理委员会。
业主是指该居住小区内的住宅和非住宅房屋的所有权人。房屋使用人经业主授权后可作为业主代表。
第九条 业主代表大会由业主管理委员会负责召集,每年至少召开一次。参加业主代表大会的业主代表不得少于业主的百分之三十。
第十条 业主代表大会行使下列职权:
(一)选举、罢免业主管理委员会成员;
(二)监督业主管理委员会的工作,听取和审查业主管理委员会的工作情况;
(三)决定有关业主利益的重大事项;
(四)制定、修改业主公约,批准业主管理委员会章程;
(五)改变和撤销业主管理委员会不适当的决定。
第十一条 业主管理委员会成员由业主代表大会在业主中选举产生。
业主管理委员会组成人员应为5人以上单数。
第十二条 业主管理委员会行使下列职权:
(一)召集和主持业主代表大会;
(二)制定业主管理委员会章程和居住小区业主公约;
(三)选聘物业管理企业对居住小区进行物业管理,并与其签订委托管理合同;
(四)审议物业管理企业制定的年度管理计划,决定居住小区维修和管理服务的重大事项;
(五)监督物业管理企业对本居住小区的物业管理工作。
第十三条 业主管理委员会履行下列义务:
(一)维护业主的合法权益,接受业主的监督;
(二)保护和改善居住小区环境质量;
(三)接受房产行政管理部门和其他有关部门的监督与指导;
(四)教育本居住小区居民遵守有关规定及业主公约;
(五)支持物业管理企业落实有关管理工作;
(六)调解业主与物业管理企业发生的纠纷。
第十四条 业主代表大会和业主管理委员会决定物业管理事项,实行少数服从多数的原则。
第十五条 业主代表大会和业主管理委员会的决定及业主管理委员会章程、业主公约,不得与法律、法规、规章相抵触。
违反前款规定的,市房产行政管理部门有权予以纠正或撤销。
第三章 物业管理企业
第十六条 申请成立物业管理企业应当具备下列条件:
(一)有自己的名称、章程和组织机构;
(二)货币注册资金不低于20万元;
(三)有固定的办公、经营场所;
(四)有与其所从事业务相适应的专业技术及经营管理人员。
第十七条 物业管理企业实行资质认证制度。
成立物业管理企业应到市房产行政管理部门申请核定资质等级。
第十八条 物业管理企业歇业、分立、合并,应当按规定到市房产行政管理部门办理资质变更、注销手续。
第十九条 物业管理企业的资质等级,由市房产行政管理部门实行年度审核制度。根据物业管理企业的货币注册资金和专业技术人员的变动情况及管理服务业绩,可以升级或降级。
第二十条 物业管理企业应对本居住小区内的下列事项进行管理:
(一)房屋的维修与养护;
(二)消防、电梯、机电设备、路灯、存车房(棚)、绿地等公用设施、设备的使用、维修和养护;
(三)清洁卫生;
(四)公共秩序;
(五)业主管理委员会委托管理的其他事项。
第二十一条 物业管理企业可在本居住小区内从事物业管理以外的其他合法经营活动,可以根据业主及房屋使用人的要求提供其他专项服务或特约服务。
第二十二条 物业管理企业接受委托后,享有下列权利:
(一)依据有关规定制定本居住小区的物业管理制度;
(二)依照规定的标准收取管理服务费;
(三)制止违反本居住小区物业管理规定的行为;
(四)自主选聘专营单位承担专项经营业务。
第二十三条 物业管理企业接受委托后应当履行下列义务:
(一)根据城市管理标准和委托管理合同对居住小区实施管理;
(二)接受业主和业主管理委员会的监督;
(三)组织或协助有关单位开展社区生活服务和社区文化服务;
(四)配合有关部门处理本居住小区内的违法行为。
第二十四条 物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。
第四章 物业管理实施
第二十五条 新建居住小区竣工后,开发建设企业应向市或区房产行政管理部门移交下列资料:
(一)居住小区规划图、竣工平面图;
(二)单位工程的建筑、结构、设备竣工图;
(三)地下管网竣工图;
(四)房屋产权明细表。
居住小区业主管理委员会成立后,市或区房产行政管理部门应将前款规定的资料移交业主管理委员会。
第二十六条 居住小区业主管理委员会成立前,由开发建设企业或售房单位自行或委托物业管理企业进行物业管理。
新建居住小区交付使用后,开发建设企业应当按规定承担保修责任。
第二十七条 业主管理委员会委托物业管理企业进行物业管理,应当签订书面合同,并使用统一式样的合同文本。委托合同签订后报市房产行政管理部门备案。
第二十八条 居住小区异产毗连房屋的共用部位、共用设施,由受委托的物业管理企业统一管理和维护。
居住小区内的绿地、游园、楼道卫生、环境卫生、道路维护与保洁、垃圾的收集,由受委托的物业管理企业统一管理和维护,并接受有关管理部门的监督检查。
第二十九条 直管公房、自管公房按房改政策出售后,应按规定从售房款中提取维修费用,用于房屋共用部位、共用设施的维修。
第三十条 居住小区内的供气、供热、供水、排水、供电、电信、有线电视等设施,由有关管理单位按其管理范围实施专项管理,也可委托物业管理企业管理。
第三十一条 居住小区保安服务事项,由业主管理委员会与物业管理企业在委托管理合同中约定。物业管理企业的保安人员在当地公安派出所的指导下开展居住小区的保安工作,配合公安部门做好居住小区内的治安工作。
第三十二条 居住小区的业主或房屋使用人应当按规定向物业管理企业交纳物业管理服务费。管理服务费标准由市物价部门会同房产行政管理部门制定。
用于居住小区公用设施、设备维护的物业管理专用资金和物业管理用房,按国家、省有关规定执行。
第三十三条 无资质证书的物业管理企业,不得接受委托从事物业管理活动;居住小区业主管理委员会或有关单位不得委托无资质证书的物业管理企业进行物业管理。
第三十四条 物业管理企业实施物业管理未能达到委托合同要求的,委托方有权解除委托合同。
未按委托合同约定实施物业管理,给业主及房屋使用人造成损害的,物业管理企业应当依法承担赔偿责任。
第五章 罚 则
第三十五条 物业管理企业未办理资质证书从事物业管理活动的,由市、区房产行政管理部门责令限期补办,逾期仍不办理的,责令停止物业管理活动,并可处以违法所得1倍以上3倍以下罚款。
物业管理企业歇业、分立、合并,未按规定申请办理资质变更、注销手续的,由市房产行政管理部门责令限期补办,逾期仍不办理的,可处以500元以上1000元以下罚款。
物业管理企业未按规定办理年度审验手续的,物业管理资质证书自行失效。
第三十六条 物业管理企业违反本办法规定,管理服务长期达不到规定标准的,由市房产行政管理部门责令限期改正,逾期仍不改正的,责令停止物业管理活动,吊销物业管理资质证书。
第三十七条 居住小区业主、房屋使用人未按本办法规定交纳物业管理服务费的,业主管理委员会或物业管理企业可要求其限期交纳,并按日加收应交费用总额百分之一的滞纳金;逾期仍不交纳的,可依法向人民法院提起诉讼。
第三十八条 当事人对房产行政管理部门所作的行政处罚不服的,可依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定,申请行政复议或向人民法院起诉。
第六章 附 则
第三十九条 城市居住小区以外的其他住宅区和办公楼、公寓、商住楼、别墅区、厂区等,可参照本办法实行物业管理。
各县(市)和上街区居住小区的物业管理,可参照本办法执行。
第四十条 本办法由市房产行政管理部门负责解释。
第四十一条 本办法自发布之日起施行。
淮北市农村专业合作经济组织扶持管理暂行办法
安徽省淮北市人民政府
淮北市农村专业合作经济组织扶持管理暂行办法
淮政〔2005〕44号
第一章 总 则
第一条 为加大对农村专业合作经济组织的扶持力度，加快农村专业合作经济组织的发展，提高农民的组织化水平，推进农业产业化进程，促进农民增收，根据国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市各类农村专业合作经济组织的扶持管理。
第三条 本办法所称农村专业合作经济组织，是指农民在自愿基础上建立的，以对成员提供服务、维护成员利益、增加成员收入为目的，以生产经营活动为纽带，以销售、加工环节合作为重点，实行自主经营、自负盈亏、自我管理、自我积累的经济组织。
第四条 发展农村专业合作经济组织可以打破地域、行业和所有制界限，采取多形式、多层次、多领域发展，鼓励农民自办、合伙办，鼓励农村能人大户、经纪人牵头兴办，鼓励国家经济技术部门、事业单位和企业与农民联办。组建方式以利益紧密型为主，重点发展农村专业经济协会和专业合作社。
第五条 发展农村专业合作经济组织应当在坚持家庭承包经营的基础上，遵循农民自愿和“民办、民管、民受益”的原则。
第六条 县级以上农业行政主管部门负责本行政区域内的农村专业合作经济组织的管理与指导；跨县、区的由农村专业合作经济组织机构所在地县、区农业行政主管部门和市农业行政主管部门共同管理与指导。
第二章 组织管理
第七条 农村专业合作经济组织主要包括专业经济协会、专业合作社和其他合作经济组织。
第八条 具备下列条件的，由农业行政主管部门备案登记为农村专业合作经济组织：
（一）具有规范名称；
（二）有成员共同制定的组织章程；
（三）有经营服务的固定场所及必要的生产经营服务条件；
（四）有7人以上的成员；
（五）经工商行政管理、民政部门登记注册为法人组织或其他经济组织。
第九条 县级及县以下行政区域内的农村专业合作经济组织，应到县、区农业行政主管部门备案；跨县、区的，应到市农业行政主管部门备案。经备案的农村专业合作经济组织，农业行政主管部门应优先给予指导和资金扶持。
第十条 农村专业合作经济组织到农业行政主管部门备案，应提供以下材料：
（一）组织章程；
（二）法定代表人的身份证明；
（三）工商管理或民政部门颁发的营业执照或法人证明文件；
（四）其他应备材料。
上述有关证件以原件为准。原件经核实后退回，留存复印件。
第十一条 农村专业合作经济组织合法的经营服务活动及财产收益受法律保护。
第三章 扶持措施
第十二条 各级财政每年要在预算中安排一定数额的农村专业合作经济组织引导资金和项目资金，主要扶持农村专业合作经济组织进行标准化生产、无公害基地建设、农产品市场营销及引进新品种、新技术和开展试验、示范、培训等。
市级财政安排农村专业合作经济组织扶持资金应逐年增加。本市范围内，经依法登记成立的农村专业合作经济组织可以申请市级财政引导资金和项目资金的扶持。
第十三条 农村专业合作经济组织作为农业项目的申报实施主体，所参与农业产业化、畜牧富民工程、菜篮子工程、农业科研推广、价格调节基金等项目建设，经过论证筛选，可以纳入各级政府财政预算和发展计划，统筹考虑扶持。
第十四条 农业银行和农村信用社，对实力强、资信好的农村专业合作组织应给予一定的信贷额度；对参加农村专业合作组织的农户可适当放宽小额贷款额度。农村专业合作组织可依法以动产、不动产抵押贷款。
对农村专业合作组织用于农产品仓储、保鲜设施建设及农产品加工、专业市场建设等方面的贷款，各级财政可以给予贴息扶持。
第十五条 鼓励农村专业合作经济组织进行农产品质量安全速测自检，开展农产品质量安全追溯管理。支持农村专业合作经济组织申报无公害基地、无公害产品、绿色食品和有机食品认证。引导农村专业合作组织树立品牌意识，申请注册农产品商标和地理标志，维护其经济利益。
第十六条 农村专业合作经济组织依法享受下列条件下的税费减免政策：
（一）对已登记成立的农村专业合作经济组织为农户提供农业生产产前、产中、产后技术或劳务服务所取得的收入，暂免征收企业所得税；
（二）从事农业机械、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险及相关技术培训业务、家禽牲畜、水生动物的配种和疾病防治的，免征营业税、城建税、教育费附加；
（三）销售自产农产品及通过分等分级、整理包装、加贴品牌商标等简单加工的自产农产品，以优惠价向本组织成员供应的农膜、化肥、饲料、种子、种苗、畜禽疫苗等农用生产资料，免征增值税。
第十七条 农村专业合作经济组织销售成员生产和初加工农产品，视同农户自产自销。
农村专业经济合作组织销售非成员的农产品不超过组织成员自产农产品总额部分，视同农户自产自销。
第十八条 农村专业合作经济组织整车运销自产鲜活农产品，包括经过分级、整理、包装的鲜活农产品，享受“绿色通道”政策，免征除高速公路之外的车辆通行费。
第十九条 农村专业合作经济组织创办农业科技示范基地、养殖小区、发展花卉苗木和从事农产品收购等需要土地的，优先安排用地指标，涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。
第二十条 农村专业合作经济组织从事种养业和农产品初加工用电的，执行非普通工业用电电价。
第二十一条 鼓励各类人才积极参加、创办各类农村专业合作经济组织。农业科技人员经组织人事部门批准到农村专业合作组织任职、兼职或担任技术顾问，或从事技术开发、技术承包、技术服务的，允许其按贡献大小取得相应报酬；以资金或技术入股的，允许其按所在农村专业合作经济组织章程规定的比例分取红利。
第二十二条 鼓励大中专毕业生到农村专业合作组织工作，由各级政府所属人才交流服务机构实行人事代理，并按规定缴纳社会保险费，其工作时间可计算为连续工龄，可依其工作实绩评聘相应的职称。
第四章 示范组织建设
第二十三条 农村专业合作经济组织在单位规模、制度建设、经济效益和对农户的带动等方面比较突出，经申报并被市农村专业合作经济组织领导小组确认的，成为市级示范性农村专业合作经济组织。
第二十四条 本市范围内经依法登记成立的农村专业合作经济组织可以申报市级示范性农村专业合作经济组织。
市级示范性农村专业合作经济组织的确定，坚持自愿申请、逐级审核、总量控制、公平公正、优胜劣汰原则。
第二十五条 申报市级示范性农村专业合作经济组织应当具备以下条件：
（一）经工商行政管理或民政部门登记注册在一年以上;
（二）主要产品或产业符合本市特色农业发展方向；
（三）专业合作社社员数在20人以上、农村专业经济协会会员数在50人以上，带动农户在100户以上;
（四）有规范的组织章程、管理制度和与之配套的管理机构;
（五）有稳定的生产经营场所和固定的办公场所，有一定的资金、专职人员、技术、设施等开展业务所必须的条件;
（六）业务范围明确，有切实可行的发展规划和年度计划，具有为从事专业生产的社（会）员提供产前、产中、产后的综合服务措施与能力;
（七）经济效益或社会效益显著，与社（会）员结成紧密的利益共同体;
（八）按标准化要求组织生产和销售。
第二十六条 市级示范性农村专业合作经济组织确认按下列程序办理：
（一）提出申请：申请市级示范性农村专业合作经济组织的专业合作组织，必须向县（区）农业行政主管部门提出申请，并按要求提供相关材料，填写申请表格;
（二）推荐上报：县（区）农业行政主管部门接到申请后30天内，应按市级示范性农村专业合作经济组织条件进行初审，初审合格的，签署推荐意见上报市农业行政主管部门;
（三）评审确认：市农业行政主管部门受理后30日内，应组织市农村专业合作经济组织领导小组成员单位的专业人员现场测评考核，结合申报材料进行评审，提出初步意见，提交市农村专业合作经济组织领导小组审议确认;
（四）公布发证：经市农村专业合作经济组织领导小组确认的市级示范性农村专业合作经济组织，由市农业行政主管部门10日内发文公布，并发给市级示范性农村专业合作经济组织证书。
第二十七条 市级示范性农村专业合作经济组织每两年进行一次评审确认,一经确认,两年有效。有效期届满前3个月应重新申报确认。
第二十八条 经确认的市级示范性农村专业合作经济组织可享受以下政策：
（一）享受市级农业产业化龙头企业同等待遇;
（二）优先推荐省级示范性农村专业合作经济组织;
（三）可在产品标签、包装、说明书以及广告宣传中使用“淮北市市级示范性农村专业合作经济组织”字样，但应注明获得评定资格的时间。
第二十九条 市级示范性农村专业合作经济组织，应在每年的1月底前向市农业行政主管部门报送财务报表和年度工作总结。
第三十条 鼓励农村专业合作经济组织积极申报国家级、省市级示范性农村专业合作经济组织。对获得国家级、省级和市级示范性农村专业合作经济组织称号的，应给予奖励，具体奖励办法由市农业、财政、工商行政管理、民政部门另行制定。
第五章 监管责任
第三十一条 各级农业行政主管部门应加强对农村专业合作经济组织的管理和指导，主动为农村专业合作经济组织提供公共政策咨询和开展业务培训，指导农村专业合作经济组织不断完善章程、加强内部管理、发挥带动作用。
第三十二条 农村专业合作经济组织应依法开展经营和服务，自觉接受农业、民政、工商管理等部门的监督检查，定期向农业行政主管部门报送相关统计资料，及时报送经成员(代表)大会审议通过的年度工作报告。
第三十三条 示范性农村专业合作经济组织存在下列情形之一的，一经核实，由市农业行政主管部门报市农村专业合作经济组织领导小组核准取消市级示范性农村专业合作经济组织资格：
（一）严重违法经营和服务，受到执法机关处罚的;
（二）亏损以至资不抵债的;
（三）其他因服务及产品质量问题，引发消费者多次投诉，社会反映强烈的。
第三十四条 任何部门、单位和个人不得向农村专业合作经济组织乱收费、乱罚款、乱集资、乱摊派。违反规定的，由有关部门按照《安徽省企业负担监督管理条例》处理。
第六章 附 则
第三十五条 本办法应用中的具体问题，由市农业委员会负责解释。
第三十六条 本办法自2005年9月1日起施行。
